Как дефицит общения влияет на новостройки?

Раньше, когда новичок заходил на ветку форума конкретного ЖК, и сразу же задавал набор стандартных вопросов, ему сразу предлагали перечитать ветку, так как на большинство вопросов ответы уже имелись. Да среди огромного количества флуда. Но это можно было осилить за вечер. Этап форумов проходит. Начался этап эмоциональных обсуждений в телеграм каналах. Где количество сообщений измеряется уже десятками тыс.

И найти среди всего этого рациональное зерно невозможно. И что естественно делают все? Смотрят картинки, и подписи к ним. А там что? Либо бесполезные рендеры, либо косяки застройщика. Первое игнорируется, а второе тщательно изучают. И насмотревшись всего этого человек в ужасе покидает канал навсегда.

А всему вина — дефицит общения! И последний айфон с мощной камерой. Вместо того, чтобы долбать постоянно менеджера, они в открытый чат выносят все свои мелочи. В надежде, что это будет пинком этому менеджеру. И с одной стороны это работает. Но как это влияет на репутацию застройщика, конкретного ЖК, и конкретно вашей квартиры? На вашего потенциального соседа?

И да, когда человек, который собирается там жить, и что-то делает для улучшения — это нормально. У него есть документы. И уже не чем не рискует, и чем громче он орет, тем собранее управляющая компания.
И я за то, чтобы чаты инвесторов и чаты собственников разделялись. Особенно в ЖК на много очередей.

Но когда инвестор говорит, что все плохо, компания плохая и он больше не вложится в нее, то спросите — а он уже продал свою инвестицию? Если да, то что он здесь делает? Нет — то зачем он отпугивает своих потенциальных покупателей? Если бы у меня была цель продать свою квартиру в промежутке следующих 2-х месяцев — я все сделал для того, чтобы информационный фон вокруг ЖК был идеальным. Может это и не так. Но я же планирую выходить от сюда. Мне нужен покупатель.
3 с 5 потенциальных покупателей зайдут на форум(телеграм канал) — посмотрят все эти жалобы и уйдут. 2 оставшихся просто уменьшат из-за этого свое предложение. У них появились аргументы для торга.

— окно неплотно закрывается,
— на стеклопакете точки
— батарея плохо работает.

И вот таких мелочей на весь дом соберется 30. Это не значит, что в каждой квартире все эти недочеты присутствуют. Но это значит, что вся повестка дня только об этом. И если брать 1 конкретную квартиру — у нее 2 небольших дефекта. А посчитав разницу цены на нее между сегодняшней и той, по которой инвестировали, то даже 300-500 долларов на полную замену отдельного элемента не сравнимо с удорожанием стоимости. А в остальном все ок. Но нет — пишем акт приемки по замене ручки для окна. И об этом 3 раза сообщить в чате.

Да вы же на ремонт потратите 40к долларов. Вы потом закажите себе проект, по которому вам предложат снести все стены и перестроить их заново. Не дешевое занятие. Но вот на приемке нужно повыделываться. А еще и спецов для этого нанимать. И те, чтобы оправдать свой вызов, придираются ко всему. Пишут акты. Отправляют в суд. И никто не думает, что это стопорит ваш же ремонт.

Нет я понимаю, если там вент канал неправильно смонтирован, стяжка бухтит, стена мокрая.
Но плиточка отвалилась в коридоре. И все в общий чат. Этих плиточек на весь дом 5 тысяч. Отвалилось 3. Но потенциальный покупатель подумает, что вся плитка дефектная. И у этой компании не стоит даже думать брать квартиру с отделкой.

И параллельно разгоняются вопли — сколько еще будет стройка за окном. Мы думали, что все построится быстрее.

Любой застройщик заинтересован в самых кратчайших строках сдачи. Любой. Если это не пирамида. Но все впирается в цифры.
Стоимость квадратного метра. Та, которая заложена на старте. И та, которую заложили на остатки. И нарушая баланс — результат от этого не улучшится. Рекламные бюджеты тоже влекут за собой удорожание цены.

Количество покупателей. Ни один застройщик не скажет вам в отделе продаж, что у него еще 70% квартир не продано. Вы сразу задумаетесь, а может не стоит спешить. А это плохой спрос или нет? А если 70% непроданных — то я хочу планировку получше. Если ее сейчас не продают — подожду повышение цены, может она и всплывет.
Красивую планировку я готов подождать и переплатить. Но покинув этот отдел продаж, клиент пошел дальше. И шансы, что его убедят конкуренты огромное. Вот продажники и манипулируют с данными .

И если количество потенциальных клиентов позволяет взвинчивать цену — то застройщик это делает, люди покупают, деньги на счетах, перекинули персонал с другого объекта и все быстренько выгоняют. А если нет, то стройка плавно течет. Иногда отстает.
А причина в чем, помимо откровенно плохих локаций? А в тех самых форумах и чатах. Плохих локаций полно. Люди заработавшие на квартиру читать умеют. Они прочли, подумали и решили — не сегодня. Инвесторы и собственники не в восторге. Не поеду я к ним.

А рядом другой ЖК, где нет людей с дефицитом общения. И там тишь да гладь. !!! И за информацией нужно ехать в отдел продаж !!! А там на уши умеют присесть. И реальные сроки строительства и задержек можно увидеть только посмотрев первую страницу карточки ЖК на домике.

И человек, покупающий уже не первую квартиру все понимает. Что не всегда все зависит от застройщика. И застройщик в судах делает трюки, о которых не принято говорить в голос. Или по отношению к нему делают обратные трюки. Даже когда с документами все ок. Да, морально все находится в серой зоне, но юридически застройщик прав. И вы уже там, в процессе. И мораль уже не работает. Вы уже за «верховенство права».

А человек, который вмести с вами купил однушку в кредит, будет громче других кричать, какой застройщик плохой, что задерживает строительство. Даже не понимая, что чем громче он орет, тем больше шансов, что стройка остановится, и его недвижимость поставят на паузу. А кредит никто не поставит на паузу. И кто виноват будет в его понимании? Нет не он, а застройщик, который не достроил. То, что он своими воплями разогнал потенциальных покупателей — этого он не сможет осознать. И почти всегда есть возможность выйти через переуступку.
Но нет — остаются на корабле и своей паникой помогают ему тонуть.

Да, когда деньги получили, а котлован даже вырыть не могут — это уже повод орать. Но если строительство дома идет, и даже опаздывает на 5 месяцев, то ор пока не уместен.

В Киеве есть один застройщик, у которого все гладко. Но у которого это «гладко» заложено в цену. Можно идти туда. Но что там можно заработать — большой вопрос. Если вы ищете более рисковые, и главное прибыльные ЖК, тогда, анализируйте свое поведение и поведение других. Прежде чем кричать «все пропало».

И нужно понимать, что это может быть не слабо мыслящий человек, а наоборот менеджер соседнего отдела продаж, который просто топит конкурента. И ему даже необязательно говорить, где стоит покупать. Просто топить конкурента.

У покупателя есть понравившаяся локация. И он выбирает между 2-3 ЖК. И естественно если в первом понравившемуся ему ЖК проблемы, то он зайдет к конкуренту. А там уже усилят рупор, какие соседи плохие. А мы то — вот и это и это и это. Еще и скидочку.
И на вопрос «А почему у вас на форумах слишком тихо?» в ответ получают «Потому что у нас все хорошо».
А может просто нет покупателей? Среди которых уже будут те убийцы времени. Которые и будут поддерживать активность в чате.

Ок уже есть ключи.
Вот сделали вы крутую перепланировку. Выложили вы ее в чат. Вслед за вами то же самое сделали соседи. У вас теперь в доме полно конкурентов. Не весь мир ваши конкуренты, а соседи по стояку с той же планировкой. А когда они сделают уже кривой ремонт, тогда вы на их фоне будете выглядеть предпочтительнее при продаже. Просто покупатель беря эту планировку уже с ремонтом должен заложить еще средства на исправления. А некоторые вещи уже не возможно исправить.

Да ее увидят на сайтах объявлений. Но это будет уже потом. Но как минимум стоит запретить дизайнеру выкладывать проект вашей будущей квартиры еще до его реализации. Дом еще строится, но на замеры дизайнер уже сходил, сделал проект и выложил у себя в портфолио. И естественно ища картинки или новости по своему ЖК, этот проект многие увидят и возьмут за основу. А то и улучшат. Две головы дизайнера лучше одной.

Часто на Виладже люди выкладывают свои ремонты квартир. И в комментариях полно советов, так как почти в каждом проекте есть спорные решения. Так видит дизайнер, уперся заказчик, сделали упор на экологичности и брендовой мебели и увеличили стоимость ремонта в 2 раза. А тот, кто скопировал дизайн — оптимизировал расходы и также выложил квартиру на продажу. И огромный вопрос, что продастся первым — брендовая квартира или квартира с низшей ценой?

Пусть каждый делает свои ошибки сам. Присоединили лоджию или нет, сделали общий санузел или два отдельных, кухню студию или отдельную(в студиях почти всегда маленький диван ставят спиной к кухне, оставляя по бокам два прохода, тем самым диван будет урезанный в размерах, и компенсирует это его уникальностью, которая стоит денег).
Когда все рисуется с колес — ошибки неизбежны. А если они будут отталкиваться от вашего проекта — то естественно они его будут только улучшать. Вам это надо?

И есть резон радоваться, если вы выхватили шикарную планировку, а остальные стояки обычные распашенки. Они вам не конкуренты. Они конкурируют уже между собой. А вы только со своими по вентканалу. Но естественно, другие стояки не должны быть прям ужасными, иначе дом может еще долго строиться. Но если это распашенки — то желающих купить будет достаточно. Распашенка — это не плохо. Распашенка — это квартира, не преспособленая к глобальной трансформации. Да можно поиграть с местами для хранения, но лишнюю комнату там не сделать. И в чате не обязательно доказывать это. Вам это нужно будет доказать покупателю. Главное до этого не потерять все преимущества своей планировки, сделать условный ремонт для себя.

Особенно если это ЖК , где много квартир берут под инвестиции, и ваши соседи не планируют там жить следующие 20 лет. И предложение не размазывается на эти 20 лет. Инвестиционные квартиры будут конкурировать с вашей через пол года после сдачи. С разной ценой ремонта, без ремонта. С возможностью для перепланировки или ее отсутствием. И нужно позволить вашим соседям сделать все ошибки. Не обязательно их просвещать в чате. Риелтор, вышедший с вашей квартиры, часто идет максимум в соседний подъезд, а не в соседний район. Например у меня в ЖК полно двухуровневых квартир, которые жадно смели. И в чате я не распинался об их бесполезности. Ошибки застройщиком уже сделаны, и их то нужно было продать. Но у себя в блоге нейтральным людям ничего не жалко. Тем более помогая делать рынок более правильным.

Я понимаю, что если я буду продавать свою квартиру — те кривые квартиры, где будут допущенные ошибки будут играть в мою пользу. Они будут тянуть мою квартиру по цене вверх, но покупать их не факт что будут.
И если бы я в каждом втором посте в чате доказывал, что они ущербные, их бы никто не купил, мой дом бы дольше строился, так как все, что есть в ЖК крутого уже продали, а ошибки застройщика нужно кем то закрыть. Особенно если покупатели еще и уверенны в своей уникальности, и естественно переплачивая за нее не из последних денег. И ремонт в этих квартирах будут делать не на последнии.

Каждый из нас собирает определенную информацию — в отделе продаж, на форумах, с открытых источниках, формируя собственный опыт. И естественно хочется этим поделиться. Но вываливать все это в паблик нужно осторожно, чтобы не навредить себе, своему ЖК, своему застройщику. И если ты просто проходишь мимо — ты можешь себе позволить делиться этой информацией, но если это касается конкретно твоего актива, нужно контролировать себя. Иногда даже манипулируя немного, подсвечивая первое, и умалчивая о втором.

Естественно, если ты понимаешь реалии рынка. Что задержки в последний год у многих, проблемы с ДАБИ у всех, с мин культом у всех кто в центре, суды — реальность, и часто даже защитный механизм застройщика. И пугать потенциального соседа, который еще вчера смотрел на строительный бизнес Киева глазами активистов и визионеров наверное лишний раз не стоит. А то и желательно просто успокоить.
Но он же должен понимать, что это риски. А за гарантированным спокойствием нужно идти на новую вторичку. Где все это пройдено совсем недавно, но он об этом даже не будет догадываться. Правда такое спокойствие стоит денег.