Деление квартиры на студии. На что обратить внимание?

Данный вопрос очень сложный. Я обеими руками поддерживаю инициативных людей, которые не просто сдали семье 3-ку и ждут платеж в конце месяца. А что-то делают. Экспериментируют.
Главное, чтобы эти эксперименты были хотя бы на грани законности, а не за ней.
Сдача покомнатно — это не кардинально другие деньги. А вот деление квартиры на студии — уже совершенно другой уровень. И ответственность. Если это осознано делается собственниками квартир. А не на самих собственниках делается бизнес.

Да мне интересно смотреть такие примеры, но я сразу анализирую — кому это выгодно больше всего:

1) Продавцам первого этажа. Эти квартиры вдруг стали очень популярными. Раньше продать трешку на первом было почти невозможно. Но в них можно разводку сантехники делать как угодно. Вот только аргумент, что вы покупаете объект ниже рынка здесь не работает. Ниже рынка — это когда вы купили дешевле то, что изначально стоит дороже.

старый жилой фонд

А квартиры на первом этаже всегда были ниже остальных в доме. И они такими же и останутся. И сдаваться будут они ниже рынка. Арендатору тоже не приятно, что ему в окна смотрят, особенно если там 15кв и все на виду. И если бы не разводка мокрых точек — никто бы их не брал «ниже рынка».

2) Управляющая компания. Ей нужно набить портфолио, и в первый год они будут вашими лучшими друзьями. В случае посуточной аренды — им нужно собрать обслуживающий персонал. На свои даже 5-10 квартирах всех этих людей не возможно содержать, а если у них в управлении 100 квартир, то они на этом зарабатывают, и важно — могут свои объекты обслуживать за счет других. Та же CRM-ка и ее обслуживание тоже стоит денег. Рекламные компании для посуточной аренды.
Кто их будет проверять? Делается это за счет других, а вот приоритетность уже важна. А через год второй куда вы со своей ухандоханой квартирой под 3 студии пойдете? Лучше всего работает ведь на посуточной. На долгосрочной контингент и доход будет сомнительным. Продать вы это не можете, и продолжаете работать с этой обслуживающей компанией.

И их процент будет расти.
Сервисы доставки и такси как пример. Сначала работают себе в убыток. А дальше закручивают гайки.

3) В условиях когда вам помогают взять ипотеку или узаконить перепланировкукто-то получит свой бонус.

4) Компания, которая делает вам ремонт. Да он выйдет дешевле того, если бы вы сами набивали шишки, то дороже тех расчетов, что были изначально показаны. Вас убедят сделать дороже. Предложат несколько дешманских вариантов, от которых вы будете воротить нос, и потом покажут приличный вариант. И увеличение сметы спихнут на ваш выбор. Сами захотели. Они же предлагали дешевле.

5) Рынок апартаментов. У нас он пока что спит, но у соседей процветает. А это дополнительные траты, которые вы не учитываете изначально. Промышленные тарифы и тд.
А представьте, что хотя бы 20% апартаментов в доме пойдут на посуточную аренду, 50% на долгосрочную. И только 30% захочет жить там с семьей постоянно без прописки. Во что превратится этот дом? Вот вам и гетто. Арендаторы  ухандохают дом в считанные годы. Чужого не жалко. То же самое, что дом с множеством однушек у метро.

6) Первопроходцам, которые уже попробовали деление квартиры на студии. У них не все так гладко, а продать «работающий бизнес с циферками» кому-то нужно. «Зачем тебе проходить через все это — вот купи уже готовый работающий вариант».
Это тот случай, когда обычную квартиру под аренду продают. Не приличную квартиру, где длительное время жили люди, а теперь продают. Опыта у них ноль, можно поторговаться, еще и получить качественный ремонт. А квартиру, которая изначально делалась на минималках под сдачу. Которая не приносит той прибыли, что планировалась, раз ее продают, еще и под вывеской — «готовый бизнес».

7)Вам. Если деление квартиры на студии делать правильно и самому, то естественно получиться. Но как минимум вы должны уже пройти через подбор и ремонт собственной квартиры. Через выбор и ремонт обычной квартиры под долгосрочную сдачу. И тогда уже думать что дальше. А если это ваш первый ремонт, и вы отдаете все на откуп разным прилипалам — то результат будет отрицательным для вас, и положительны для них.

возведение межкомнытных перегородок

Продать квартиру под «потенциальный бизнес» на первом этаже проще. Там присутствуют еще иллюзии и тд. А вот продать готовый бизнес — уже сложнее. Ведь продавец в него вложился, вложился больше того, что хотел. И хочет это отбить. И покупатель сравнивая это все с голой квартирой задумается — стоит ли оно этого? Особенно если все расчеты получаются только на посуточной аренде. Где ему сразу же нужно заключать договор с управляющей, и ей отдавать 30% прибыли.

Теоретически где-то в будущем должно сойтись — это одно. А вот если прям сейчас все не сходится — это уже плохо. Кто будет такое покупать? И почему продавец при 30% годовых продает это чудо-лего? При долгосрочной — это уже 15-20%. И зачем вам при таких показателях брать этот треш с вторички на первом этаже?

Ок можно взять условно на 3-м, где снизу 2 этажа коммерции. Вы взяли двушку, разбили ее на 4 студии. Но тогда у вас в 4 раза больше очагов протечки. А затопить условный магазин света — это не замена натяжного потолка соседа в панельке.

Даже при сдаче обычной квартиры можно эти 10-20% заработать, просто имея крутую планировку и стильный ремонт, но сделанный за приличные деньги. Но в этом нужно разбираться. 
И вот вы в аналогичной ситуации — приносите профессионалам деньги. И хотите все под ключ. Какой шанс, что на финише вы получите ту самую уникальную квартиру, которая будет сдаваться дороже соседней? Ведь у вас на каждом шагу люди — посредники, ремонтники, прорабы. И вы с пакетом денег — но полный ноль в этих делах. Естественно они ночами не будут спать, думая как бы сделать вам максимально выгодно, а не урвать себе кусочек)))). Особенно, если в конце можно размазать ответственность на всех, кто участвовал в процессе. И если у вас экономика деление квартиры на студии не будет сходиться — то в конце вы останетесь с этим трансформером наедине.

Тот, кто наловчился выжимать по 3 студии с однушки сможет выжать деньги с того, кто в этом ничего не понимает!

Допустим у вас все более или менее работает. Но вам нужно продать. Срочно нужны деньги. Где же найти под ЭТО покупателя?
Да, есть люди, которые сами занимаются, и у них чешется продать старый объект и вложиться в новый. Не могут они просто смотреть как 10 лет капают деньги. 
А есть пакетные инвесторы. Для которых стабильный доход с бизнеса — это нормально. Вопрос, зачем им ваша квартира? В непонятной локации, с непонятным состоянием канализации, непонятно кем сделанная. Если они могут просто прийти на не до конца проданный многосекционый новострой, выкупить все оставшиеся нижние этажи, еще и со скидкой. И все сделать под себя. Своими спецами.

Зачем им искать одинокие квартиры по всему городу на посучтоку? Вы же понимаете, что у нас горничный гиперлуп еще не придумали, а номер сдается у всех примерно в 12-00. И заезд в 14-00.

Я очень осторожно отношусь ко всему, что заканчивается на «под ключ». Сразу ассоциация с «я ничего в этом не понимаю, и хочу чтобы за меня все сделали». Ключевое «ничего не понимаю». Идеальный клиент. И есть огромное предчувствие, что весь этот «рабочий бизнес» работает на то, чтобы заработать именно на вас. А уже вам дальше с этими арендами разбираться, и сводить реальные циферки с эксельку. И если вы еще и сами захотите этим заниматься, то избавите их от полугодового спектакля, с включенными рекламными компаниями на максимум. Чтобы показать вам ту доходность, что они вам нарисовали. А дальше — рядом откроется хостел, и они спихнут просадку доходов на конкуренцию.

Деление квартиры на студии вполне рабочая идея. Если вы к этой идеи сами пришли, вы ее реализовали, вы ее сдаете. А если вы там только для того, чтобы дать денег, то сами понимаете в чем суть бизнеса. В лучшем случае, вы получите адекватную квартиру с возможностью сдавать на длительный период. Но проценты по ипотеке никуда не денутся. А в ноль работать тупо, неся такие риски. Банк примет назад квартиру, которую вы разворошили?

Да продать — но кому? Ваши «новые друзья» в лучшем случае помогут за процент ее продать. Они нарисуют вашей квартире крутую доходность, и продадут как кейс более глупому человеку. Уже без ипотеки. Из категории — продал бабушнику квартиру, и так как денег на ремонт не было и купил «доходный бизнес». Теперь он бизнесмен. Ипотека не жжет карман и хоть минимальная доходность есть. Но лучше ли это депозита в банке? И какой процент посредник возьмет себе? У вас, или у покупателя, сбив цену на ваши «апартаменты».
Если у вас есть квартира и вы не знаете что с ней делать это одно. А если вы вчера жили на стипендию, а сегодня просите родственников оформить на них ипотеку — потому что вы прошли тренинг. Ну как-то безответственно.

Делая расчет — вы должны понимать, что это все должно выходить в плюс на долгосрочной аренде. И вы через 25 лет будете иметь свою квартиру-пенсию. А посуточка — это уже сверхусилия и сверхдоход. И если оно не сработает — то придется спуститься на долгосрочный вариант. А если он не работает — то объект проблемный. Любая квартира на посуточке принесет в 2 раза больше денег. Вопрос только в стоимости администрирования этого.

администрирование арендных платежей

И естественно если вы серьезный инвестор, и начнете интересоваться таким бизнесом — вы каждую квартиру будете смотреть через призму деления на студии. И получите явный сдвиг воображения.
Если для переуступки распашонки — потеря лишних квадратов(так как там спальни по 17кв и большой коридор), то распашонка для деления — идеальные. Особенно если в ней 2 и более стояка. Но не забываем, что это должна быть квартира на первом или первом над коммерцией этаже. А вот 20 остальных таких этажей распашонок под это не годятся. Но у вас уже реальность искаженная. Делить, делить, делить. Стояки, стояки, стояки.

И также это деление квартиры на студии должно иметь смысл. В дешевом районе, 10кв комната или 13 кв студия — это совсем нехороший контингент там будет жить. И если это иногда буйные студенты, то это одно. А когда это вечно подшофе строители, по двое в такой комнате. Вас с таким контингентом соседи выселят раньше, чем вы все это полностью заселите, и в конце месяца получите первые желанные деньги. 

За минимальной площадью с минимальной ценой, но большим количеством лучше не гнаться. Во всем должен быть баланс. Это у вас в фантазиях они смирно после работы приходят, ложатся спать и с утра на работу. Но нет, они же не нелегалы, вполне обычные люди с обычными правами и обычным поведением. И если у них 10кв комната — то они много времени будут проводить на лестничной площадке (первого этажа), у подъезда. Сомневаюсь, что это долго будут терпеть соседи. Это в посуточке — на командировочных спокойно. А здесь каждодневный быт будет давать о себе знать. Вечерние попойки и тд.

Я всегда смотрю, где выход из бизнеса, а не вход. Вход понятный — купил квартиру, или взял под нее ипотеку.

У всех этих консультантов с кейсами выход из бизнеса это ВЫ. А не когда-то через 5-10 лет они пройдут момент окупаемости. И под ВАС можно рисовать любые цифры, нагоняя посещаемость в не сезон до 25 дней в месяц за счет безлимитной рекламы. Но смогут ли они обеспечить такую посещаемость на отдельный объект на растущем рынке на протяжении 10 лет? Поэтому и продают, и на вырученные деньги идут в апарт отели, где 10-20 и больше студий в одном месте. Но это уже другая история, и там свой выход.

А в нашей стране все может пойти не так — доход упасть, соседи гиперактивные, законодательство меняется, желающих иметь свою долю со всего много. И что делать потом с этим всем? Кому оно понадобится на первом этаже в доме 70-х годов? Вы весь ваш прежний доход потратите на восстановление квартиры, чтобы продать ее хоть как-то.

А если квартира еще вам и не принадлежит, и вы за нее должны деньги? Вы же не можете продать одну из 4-х студий, чтобы покрыть кассовый разрыв. Только целиком. И тогда это не работающий бизнес, а ловушка. И когда слышу, что инвестор со стоимостью активов в 200 млн продает «готовый бизнес под сдачу» — то я понимаю, что у него нет 200 млн. Наоборот — у него при этом могут быть долги на 300млн. И доходность его бизнеса со скрипом покрывает проценты по этим долгам. Машина, на которой он к вам приехал в лизинге. И покупать у него, только потому, что где-то мелькнула цифра 200 млн не стоит.

Делиться знаниями приятно: