2-комнатная с хорошим ремонтом / 3-комнатная квартира с бюджетным.

Если с однушками все ясно, и это товар для молодых независимых, либо одиноких пенсионеров, а также товар под сдачу в аренду, то дальше уже идут серьезные терзания. Выбрать 2-комнатную или все же лучше 3-комнатная квартира. При определенной сумме денег. Я не говорю об ипотеке. Там логика другая. И измеряется все годами, а не деньгами.

Но часто деньги просто накопили. Сначала родители копили для детей, потом дети уже сами начали эту сумму преумножать. И когда у них уже на горизонте свои дети — стает вопрос, что выбрать двушку или трешку.

Двухкомнатную, но гарантированно оставить деньги на полноценный ремонт, или трешка и сделать бюджетную отделку в худшем случае. Но впереди все еще 2 года строительства дома. И еще есть время заработать и накопить на хороший ремонт в трешке.

Как оно пойдет — никто не знает. Рассмотрим два варианта.

Первый — надежды не оправдались, и накопить не было возможности. И на хороший ремонт у вас попросту денег нет.
Но у вас есть те 75кв. По цене вторички. И вы можете сделать временный ремонт, или быстро ее продать. А сумму грамотно потратить. Купить квартиру попроще, на остальные сделать ремонт, еще и останется страховочная подушка. Ведь что-то пошло не так в эти 2 года, и она всегда пригодится. Естественно успеть по переуступке.

Второй — все прет, и у вас есть лишние деньги. И вы приходите в отдел продаж, смотрите на свои 50кв, смотрите на 75к, которые чудом не были проданы, и спрашиваете: «а можно поменять объект инвестирования?». Без проблем. Вот только разницу вы заплатите уже по цене вторички. А это гораздо больше той суммы, что вы отложили на ремонт.

Если сначала цена была около 35к грн квадрат, то на финише все 60к грн за квадрат. Но хуже всего — ваша двушка это бриллиант, который вы выбрали на старте. А то, что хотите взять сейчас — неликвид, который во время строительства никого не заинтересовал. Двойной проигрыш.

И вы совершаете самую большую глупость. Вы лишние деньги вкладываете в ремонт своих 50кв. Даже неосознанно. Просто во время ремонта сметы безбожно раздуваются. И когда у вас денег нет, то вы все лишние хотелки урезаете. А если деньги есть — то вы идете на компромисс. И даже не заметите, как потратите на ремонт в 2 раза больше той суммы, что изначально планировали.

дорогой ремонт
комплекс кухонной техники

И вот ваши 50кв вышли золотыми.
Вы квадрат взяли по цене, на 10% дороже трешки. Делаете ремонт почти на всю стоимость этой квартиры(той что вложили, и оправдываете себя тем, что сейчас то она дороже стоит).

И думаете, что если вы потратили на эту квартиру определенную сумму, то она столько же будет стоить при продаже. Только это огромное заблуждение. Если потенциальный покупатель будет решать, что купить — крутую, инновационную квартиру где-то за Дворцом Украина, или за эту же сумму можно взять эти же 50кв в пешеходном центре у Дворца спорта — то думаю вашу квартиру никто не выберет.

Каждая локация имеет свой потолок. И никакие плюшки его не пробьют. А материалы и технологии через 10 лет, когда будете ее продавать уже будут неактуальными. В отличьи от локаций. Центр всегда центр. Тот же собор делит локации на центральные и околоцентральные.

квартира возле Олимпийской
квартира в центральной части города

А на этапе инвертирования вы могли бы взять 75кв по 30к грн. Они подорожали бы до 55к за квадрат. И эта цена есть нерушимой. Если только курс опять не навернется. Но тогда не важно у вас центр, спальник или пригород, однушка или трешка, с ремонтом или без — абсолютно все одинаково просядет. Или при росте — одинаково подорожает.

Из всего материального, во что можно вложиться — только квадрат всегда стабильный. Стоимость авто после покупки гарантировано резко падает. Стоимость ремонта уменьшается при устаревании, изнашивается. А стоимость квадрата зависит от макроэкономических показателей. И если они отрицательные — то и машина и ремонт тоже от них будут плясать.

Ведь товар стоит столько, сколько за него могут предложить на рынке. А не сумму, которую вы потратили на его приобритение. И квартира в отличной локации всегда будет в цене. Именно квадраты, а не ее наполнение(с которым можно жутко прогадать).

Upd.

Стереотипы о ликвидности и трешках.

Ликвидность измеряется не в комнатности, а всегда в квадратуре и планировке.
Но все повторяют — трешки неликвидные. И этот стереотип уже устоялся.

Пока не уточнят, что речь идет о трешках в 100+ квадратов(и под это понятие трешки попадает и 200+кв с тремя спальнями и огромной студией). Но из этой же категории — двушки 85кв+, однушки 55кв+.
Трешки с правильной планировкой в хорошем месте в 75 кв — уникальный товар. Пока собственник не просек эту уникальность и не заломил цену.

Это как с новостройками на котловане. Кажется хороших планировок полно. И все надеяться, что когда дом достроится, то они снимут свой депозит и заберут эту крутую планировку со стандартной наценкой за ожидания по этому ЖК. Но потом оказывается, что в продаже какой-то неликвид с такой наценкой. А то, что действительно круто — никто не спешит продавать. Так как остальные подобные планировки люди брали для себя и они еще не скоро всплывут в продаже. А когда всплывут — то с дорогим ремонтом. Так как ремонт для себя всегда вылезает за адекватные бюджеты.

Потому что между суперликвидной и малоликвидной — будет еще и огромная серая зона. Где планировки кривые, но квадратов существенно больше (со скидкой от застройщика). И если потом при продаже цена на нее будет такая, как и на вашу компактную, но с «качественным ремонтом для себя» — то выбор покупателя все же падет на квадраты, а не ремонт. Так что не нужно терять рассудок, заходя в модные магазины во время ремонта. А лучше и вовсе их обходить.

Настоящие покупатели с выраженной потребностью стартует именно уже в пределах 65-80кв.
Все остальное уже про комплексы(однушка, но своя), выжать максимум(под аренду), скоро пойдут дети (нужно что-то).

А вот пожив с детьми, сместив траты в прагматичное русло — тогда уже ищут универсальные 75кв, с комнатой для каждого, и сразу на следующие 15 лет (и покупка +10кв, убережет вас от ненужной продажи и покупки (где только комиссии риелторам убъют часть этой суммы)).

И собирать деньги, а не выбрасывать на частые путешествия — это уже не про выбор, а единственное правильное решение в данной системе координат. Или если еще и адекватный инструмент ипотеки присутствует на рынке — то еще проще, но немного дольше.

Та же максимально ликвидна однушка с кучей опций — после ремонта сразу теряет эти опции, находясь исключительно в выбранной изначально модели.
«Для себя»(первая квартира, с вложенной душой) никогда не отобьётся при продаже, как и не будет сдаваться по желаемой цене.
«Под аренду» никогда не купят себе, потому что там все слишком оптимизировано.
«Золотая середина» часто не попадает ни в первую ни во вторую категорию — первым дорого, вторым дешево.
Студия, отдельная кухня, кухня-студия + спальня — после ремонта вариативность планировки теряется.

И да, всегда есть исключения.

И они продаются чаще не потому, что более ликвидны, а потому что больше не нужны человеку(это краткосрочный, промежуточный этап). И для следующего шага — деньги от однушки ему нужны, еще и трешка подпирает, заставляя делать скидку.

В трешках все стабильно — купил, и ждешь пока дети вырастут и съедут. Или съедешь ты, оставив одному из них эту квартиру? И если нужно продать — то ты идешь на понятный тебе рынок. Рынок с понятными тебе покупателями, продавая им понятные тебе и им функции. А не сумбурный покупатель первой квартиры. Которому нравится ходить и смотреть. И искать ту квартиру, которая сделана именно под него. Не понимая, что через 3-4 года и он ее продаст. И тогда уже его будут раздражать подобные покупатели.