Серая масса новостроек. Кто их покупатели?

Сидишь вечерком, вместо сериальчиков просматриваешь Лун.ua. Анализируешь застройщиков, районы, перспективы. Взвешиваешь риски. И почти всегда вот прям через несколько минут вырисовываются явные фавориты. Как минимум две или более потребности они закрывают.
В каждом классе. В каждом районе. На каждой ветке метро.
Смотря на всю эту серую массу, которая отсеивается сразу, хочешь понять, почему там все же продаются квартиры?
Там нет каких-то аномальных скидок-уловок как в ЖК Great — 36%.
Нет хоть какой-то приятной близости метро.
Внешний вид не от Архиматики. Обычная штамповка, и раскиданным наспех планировками.
Но продажи идут. И люди валят в отдел продаж.
Обычная серая масса.

Так вот, немного подытожив все что встречалось мне составил такой список:

1) Дом рядом з тем местом в котором родился, учился. В районе, в который врос ментально. Этим часто славиться Соломенка и Троя.
Их жители часто не замечают явных траблов. И выпячивают «достоинства».
Соломенку они считают центральным районом. Правда о пробках забывают.
Трою их обитатели называют — самым зеленным районом. Правда особой зелени я там в панельных дворах не наблюдаю. Да она есть, но не более чем в остальных, которые застраивались еще тогда.

2) Цена кажется всегда очень привлекательной. И да часто там по Киеву самая низкая цена. Но если накинуть 3-4к можно спокойно поискать и лучшее предложения. Сэкономив эти деньги просто подобрав оптимальную планировку. Тот самый функционал, но с компактными комнатами.

3) Что-то почти рядом (парк, Оболонская набережная).
Этим очень грешат именно жители Оболони. Да набережная крутая. А последние изменения и вовсе потрясающие. Но брать квартиру только из-за этого в Оболонском районе не стоит. Если вы не живете прям у набережной, то вы там будете гулять 1 раз в 2 недели. А вот локация в которой стоит как раз ваша квартира, преимущественно унылая. И возвращаясь домой вас это будет давить с каждым днем все больше.

4) Любая станция метро.
Часто фразу «15мин до метро» воспринимают слишком буквально. Но 15 минут вдоль большого проспекта с витринами, или по убитой дороге в промзоне рядом с лесом — разные вещи. Да вы эти 15 минут при определенных обстоятельствах и за 10 пройдете))). Но нервная система не возобновляется.

5) Низкоэтажная застройка.
Очень часто к огромным аргументам сейчас начали относить 7-10 этажные ЖК в черте Киева. Часто там совсем нет инфраструктуры. Ее там никто для вас возводить в будущем не будет. До метро 2-3км. Жилье эконом класса. А это не более чем 1 машина на семью. А что остальным членам семьи делать? Как передвигаться? Гости, что должны к вам вечно на такси ездить? Они просто ваши приглашения будут сливать. И вы зависните в своем низко этажном коконе.

6) Продолжением прошлого пункта будет киевская прописка, а не пригород. Да это не советские времена, когда это было прям обязательным. Да сейчас уже к врачу можно прописаться где вам удобно.
Но изменения они не стабильны. Если сейчас качает в правильную сторону, то через 5 лет может качнуть и в сторону формализации и контроля. И этот пункт может опять стать позолоченным. Но к тому времени условные Борщаговки и Коцюбинские могут стать частью Киева. Накинув к стоимости квартиры несколько тысяч.

По школам и детсадам у вас будет преимущества. Но если их у вас в промзоне не будет, то какая разница тогда куда возить детей?

7)Видовая квартира на
Если у вас видовая квартира, и вы за это немножко переплатили, то каждому гостю, которые к вам заедет, вы в первую очередь будете шторы раздвигать. Он то должен увидеть ЭТО.
Но в большинстве это абстрактные виды не на что. Где-то в 10км там что-то можно увидеть если присмотреться. Рядом нет ни парка. Нет ни Днепра, не красиво святящейся вечерами автострад. Просто вид в никуда.
Но квартира вас на этапе инвестирования манила. Особенно когда вы посмотрели виды с дрона. Только дрон намного выше это снимал.

И вот квартиру сдали. Вы в нее зашли. Сначала сами разочаровались. Потом несколько раз побывав в гостях поняли, что у меня то не окно-в-окно. И опять полюбили свою квартиру. Но там где окно в окно никто за виды не переплачивал)). А взял лишнюю комнату.

8) Рядом с работой. Часто покупают квартиру рядом с работой того члена семьи которая более доходная, и в стоимости квартиры больше поучаствовал. Главный предложил. Ведомый не спорил. И купили. А что будет через 5 лет никто не подумал. А тогда человек сменил работу. Дети подросли, и стали мобильными. Но локация не поменялся. И выбор теперь не такой однозначный.

9) Поликлиника рядом.
Когда выбирают место рядом со школой и детсадом — это разумно. Но если увидев рядом районную поликлинику, у человека сразу вырисовывается картинка комфортного посещения — то задумайтесь, как часто люди ходят по поликлиникам, когда дети чуток подросли. И проблема преувеличенной ответственности за детей, которую всегда хотят переложить на плечи врача, уходит.
Да есть особенные люди, которые живут в поликлиниках — но это частный случай. Обычно со временем все нормализируется. Или на худой конец есть такси — и маленьким ребенком лучше их услугами воспользоваться. Чем идти 10 минут.

10)«Крутой проект». Очень крутая картинка, неплохая реализация первой очереди.
Но я всегда понимал, что чем хуже место там больше усилий тратит застройщик, чтобы прихорошить комплекс. И тут в ход идут озеленение, авто поливы, зарядки для электромобилей, первоклассная охрана, закрытая территория. Это все хорошо. Но за все это нужно платить.
И платить придется вам. И платить постоянно.
Если зелень это неплохой вариант. То платить за охрану в плохом районе — такое себе удовольствие. Но обязательное.

Лучше купить квартиру в экономе с правильным расположением лифтовой зоны и пожарной лестницы и отгородить всю площадку прозрачными решетками.
Да это не по-европейски.
Но совсем недавно увидел такой вариант. И если это сделано для всех жителей площадки, без глухих дверей, а просто дополнительная защита — то смотрится вполне разумно. Счетчики теперь можно и чатбот отправить. А для чего посторонние должны у вас на этаже шастать? В случае не дай бог пожара — просто выбить на одни двери больше. Все равно основные же выбивать нужно.

Вы поставили решетки. И вопрос закрыли. А не каждый месяц платите за ковыряющийся в носу командос. Который пошел на повышение после «охрана отмена».

11)Отличная автомобильная развязка.
Это крутой аргумент для водителя. Но если опять же 1 авто — то остальные члены семьи от этого не сильно то и будут в восторге.


Если с квартирами советской эпохи( полученными в наследство, или купленными с большой скидкой) все ясно, то просто уйма новостроек в категории 17-21тыс ведь дает право выбора. Но люди не считают новостройки инвестицией в будущее, а покупают просто квадратные метры. И ладно бы эти метры были правильно спланированы. Но нет, покупают под сегодняшний день со спальнями по 18кв. Часто без возможности совсем ничего перепланировать.

Аргументируют — «ну это же Киевгорстрой или Укрбуд». А то, что и эти застройщики по некоторым проектам уже просрочили сроки на год — никто не хочет узнать. Государство все должно гарантировать. Как и в советские времена, когда и выдавались все эти квартиры в серых зонах. Да они достроят. Наверное. Но ждать 4 года, вместо запланированных 2-х, для многих реальность.

И если вы уже решили брать квартиру в этом болоте, то как минимум это должна быть очень функциональная квартира. А не потом забрасывать все форумы просьбами помочь с идеями перепланировки.
Вот чем же вы таким были заняты в момент принятия решения инвестирования в недвижимость, что не смогли недельки 2 после работы изучить вопрос.

Деньги собирать 10 лет — легко.
А 2 недельки посидеть на форумах — уже сложно?

Ведь можно спросить у друзей, которые пришли на очередную сырную вечеринку и под винишко советуют вам насчет покупки всей вашей жизни. При этом большинство из них даже не изучали вопрос. А просто бросают «было бы круто жить в этом локейшене».

И это я только о новостройках. Все это же можно и отнести и к покупателям вторички.