Новостройки. Кто где и что покупает?

Сидишь вечерком, просматриваешь квартиры в новостройках. Анализируешь застройщиков, районы, перспективы, планировки. Взвешиваешь риски. И почти всегда, через несколько минут, вырисовываются явные ЖК-фавориты. Как минимум две или более потребности они закрывают. В каждом классе. В каждом районе. На каждой ветке метро.

Смотря на всю эту серую массу, которая отсеивается сразу, возникает желание понять — почему квартиры в этих новостройках все же продаются? Там нет каких-то аномальных скидок-уловок как было в ЖК Great — минус 36%. Нет хоть какой-то приятной близости метро. Внешний вид не от Архиматики. Обычная штамповка с неактуальными планировками. Но люди идут в отделы продаж.

Немного проанализировав, составил следующий список:

1) Дом рядом з тем местом, в котором родился, учился. В районе, в который врос ментально. Этим часто славиться Соломенка и Троя.

новостройка рядом со своим домом

Их жители часто не замечают явных проблем. И выпячивают «достоинства». Соломенку они считают центральным районом. Правда о пробках забывают. Трою их обитатели называют — самым зеленным районом. Правда особой зелени я там в панельных дворах не наблюдаю. Да она есть, но не более чем в остальных, которые застраивались еще тогда.

2) Цена кажется всегда очень привлекательной. И да, часто квартира в такой новостройке по относительно низкой цене. Но если накинуть 3-4к можно спокойно поискать и лучшее предложения. Сэкономив эти деньги просто подобрав оптимальную планировку. Тот самый функционал, но с компактными комнатами. Вот к примеру люди покупали панельные квартиры в ЖК Навигатор. Трешки-распашенки 95кв, без возможности перепланировать. При этом кухня 11кв, и два санузала 1.8кв и 4 кв.

3) Что-то почти рядом (парк, Оболонская набережная).
Этим очень грешат именно жители Оболони. Да набережная крутая. А последние изменения и вовсе потрясающие. Но брать квартиру только из-за этого в Оболонском районе не стоит. Если вы не живете прям у набережной, то вы там будете гулять 1 раз в 2 недели. А вот локация в которой стоит как раз ваша квартира, преимущественно унылая. И возвращаясь домой вас это будет давить с каждым днем все больше.

4) Любая станция метро.
Часто фразу «15мин до метро» воспринимают слишком буквально. Но 15 минут вдоль большого проспекта с витринами, или по убитой дороге в промзоне рядом с лесом — разные вещи. Да вы эти 15 минут при определенных обстоятельствах и за 10 пройдете))). Но нервная система не возобновляется.

5) Низкоэтажная застройка.
Очень часто к огромным аргументам сейчас начали относить 7-10 этажные ЖК в черте Киева. Часто там совсем нет инфраструктуры. Ее там никто для вас возводить в будущем не будет. До метро 2-3км. Жилье эконом класса. А это не более чем 1 машина на семью. А что остальным членам семьи делать? Как передвигаться? Родители, гости, которые живут на другом берегу на такси до вас не каждый раз захотят ехать. Вы зависните в своем низко этажном коконе.

6) Продолжением прошлого пункта будет киевская прописка, а не пригород. Да это не советские времена, когда это было прям обязательным. Да сейчас уже к врачу можно прописаться где вам удобно.
Но изменения они не стабильны. Если сейчас качает в правильную сторону, то через 5 лет может качнуть и в сторону формализации и контроля. И этот пункт может опять стать позолоченным. Но к тому времени условные Борщаговки и Коцюбинские могут стать частью Киева. Накинув к стоимости квартиры несколько тысяч.

По школам и детсадам у вас будет преимущества. Но если их у вас в промзоне не будет, то какая разница тогда куда возить детей?

7)Видовая квартира на
Если у вас видовая квартира, и вы за это немножко переплатили, то каждому гостю, которые к вам заедет, вы в первую очередь будете шторы раздвигать. Он то должен увидеть ЭТО.
В лучшем случае это абстрактные виды не на что.

видовая квартира не на что

Где-то в 10км там что-то можно увидеть если присмотреться. Рядом нет ни парка. Нет ни Днепра, не красиво святящейся вечерами автострад. Просто вид в никуда.
Но квартира вас на этапе инвестирования манила. Особенно когда вы посмотрели виды с дрона. Только дрон намного выше это снимал.

И вот квартиру сдали. Вы в нее зашли. Сначала сами разочаровались. Потом несколько раз побывав в гостях поняли, что у меня то не окно-в-окно. И опять полюбили свою квартиру. Но там где окно в окно никто за виды не переплачивал)). А взял лишнюю комнату.

8) Рядом с работой. Часто покупают квартиру рядом с работой того члена семьи которая более доходная, и в стоимости квартиры больше поучаствовал. Главный предложил. Ведомый не спорил. И купили. А что будет через 5 лет никто не подумал. А тогда человек сменил работу. Дети подросли, и стали мобильными. Но локация не поменялась. И выбор теперь не такой однозначный.

9) Поликлиника рядом.
Когда выбирают место рядом со школой и детсадом — это разумно. Но если увидев рядом районную поликлинику, у человека сразу вырисовывается картинка комфортного посещения — то задумайтесь, как часто люди ходят по поликлиникам, когда дети чуток подросли. И проблема преувеличенной ответственности за детей, которую всегда хотят переложить на плечи врача, уходит.
Да есть особенные люди, которые живут в поликлиниках — но это частный случай. Обычно со временем все нормализируется. Или на худой конец есть такси — и маленьким ребенком лучше их услугами воспользоваться. Чем идти 10 минут.

10) «Крутой проект». Очень крутая картинка, неплохая реализация первой очереди.
Но я всегда понимал, что чем хуже место там больше усилий тратит застройщик, чтобы прихорошить комплекс. И тут в ход идут озеленение, авто поливы, зарядки для электромобилей, первоклассная охрана, закрытая территория. Это все хорошо. Но за все это нужно платить. И если в бизнес-классе это не проблема, то в недокомфорте платежки будут вызывать дискомфорт.
И платить придется вам. Платить постоянно.
Если зелень это неплохой вариант. То платить за охрану в плохом районе — такое себе удовольствие. Но обязательное.

Лучше купить квартиру в экономе с правильным расположением лифтовой зоны и пожарной лестницы и отгородить всю площадку прозрачными решетками.
Да это не по-европейски.
Но совсем недавно увидел такой вариант. И если это сделано для всех жителей площадки, без глухих дверей, а просто дополнительная защита — то смотрится вполне разумно. Счетчики теперь можно и чатбот отправить. А для чего посторонние должны у вас на этаже шастать? В случае не дай бог пожара — просто выбить на одни двери больше. Все равно основные же выбивать нужно. Но это эконом класс. Суровый эконом с фантазией.

Вы поставили решетки. И вопрос закрыли. А не каждый месяц платите за ковыряющийся в носу командос. Который пошел на повышение после «охрана отмена».

11)Отличная автомобильная развязка.
Это крутой аргумент для водителя. Но если опять же 1 авто — то остальные члены семьи от этого не сильно то и будут в восторге.

хорошая автомобильная развязка


Если с квартирами советской эпохи( полученными в наследство, или купленными с большой скидкой) все ясно, то просто уйма новостроек в категории 17-21тыс ведь дает право выбора. Но люди не считают новостройки инвестицией в будущее, а покупают просто квадратные метры. И ладно бы эти метры были правильно спланированы. Но нет, покупают под сегодняшний день со спальнями по 18кв. Часто без возможности совсем ничего перепланировать.

Аргументируют — «ну это же Киевгорстрой», или раньше было Укрбуд. А то, что и этот застройщик по некоторым проектам уже просрочил сроки на год — никто не хочет узнать. Государство все должно гарантировать. Как и в советские времена, когда и выдавались все эти квартиры в серых зонах. Да они достроят. Наверное. Но ждать 4 года, вместо запланированных 2-х, для многих реальность.

И если вы уже решили брать квартиру в ЖК, то как минимум это должна быть очень функциональная квартира. А не потом забрасывать все форумы просьбами помочь с перепланировкой. Вот чем же вы таким были заняты в момент принятия решения по инвестированию в квартиру, что не смогли недельки 2 после работы изучить вопрос.

И потом удивляются, что как бы квартира в новостройке, но она почему-то не сильно выросла на этапе строительства, и не собирается расти со временем. Для того чтобы был рост, нужно чтобы на этот ЖК был приличный спрос, и если на этапе рендеров еще есть иллюзии, но потом реальность построенного приземляет. И люди ищут более перспективные локации. А вы нервно прождали те самые 2-3 года. Как и с покупкой смарт квартиры.

Но нет, необдуманно было инвестировано в ЖК на этапе котлована. Все инвестируют и мы пойдем. Только другие хоть немного продумывают инвестицию, а вы пошли в первый попавшейся вам отдел продаж. А если еще где-то рядом родители будут жить то и вопросов больше не остается. Ок, помогать родителям или скорее они вам с детьми это хорошо. Только вместо того, чтобы самому выбрать перспективный ЖК и постараться потом их переселить в тот район, вы привязываетесь к старой квартире родителей в старом, часто панельном доме, панельном районе, стоимость которой будет падать. Понижая весь район в цене, в том числе и вашу точечную новостройку рядом.

И почти всегда главным оправданием потом, оглядываясь назад, будет «у нас была определенная сумма и мы от нее отталкивались. Да были жк которые нам нравились но там дороже, а впереди еще ремонт.» Только ремонт через 2-3 года. И у большинства сумма на ремонт лежит просто в валюте. И за годы строительства она не то что не увеличится, а ее покупательная способность снизится. 
Или часто на ликвидную квартиру не хватает небольшой суммы и принципиально не хотят брать рассрочку.  Нет не на половину стоимости квартиры, а на 15%.  Но потом во время того же ремонта заходят в такие минуса, что даже считать страшно.

И условная трешка в пригороде, на которой хотели изначально сэкономить, потом в сумме выходит 100-120тыс. дол. Ведь в пригород заказывают проект от киевских дизайнеров, еще и под ключ. Закупаются в магазинах, которые нацелены больше на частный сектор. А не на квартиру, стоимость квадрата которой ниже киевского панельного эконома. Мебель покупают в 4room для ЖК в Белогородке. Отбить все это в момент продажи никому не удается. Тренды быстро сменяются, и никому не нужны ремонты с роскошными итальянскими диванами. В отличие от квартиры в Киеве на стадии строительства за 90к и ремонтом за 30к в околоцентральной части Киева.

Несвежий ремонт отрицательно влияет на стоимость квартиры(прихотливый покупатель все переделает, неприхотливый много не заплатит ), а вот стены остаются стенами. Как и рост цены на квартиру за время строительства в пригороде или откровенном спальнике внушительным никогда не будет.
Покупая квартиру сегодня, о завтра тоже нужно думать. Сколько ваша квартира будет стоить после сдачи дома, сколько через 5 лет, когда она окажется тесноватой. Или 15 лет, когда дети уедут от вас. Иначе вторичное жилье и живите в квартире, которая уже готова, и дешевле новостроек. Но в лучшем случае на рост стоимости даже не претендует, а часто стремительно теряет в цене. При этом закроет ваши сегодняшние потребности.

Но еще хуже не купить квартиру, а откладывать покупку, все время ища предлоги. Убеждая себя, что уже завтра будет квартира вашей мечты еще и со скидкой. И так с 2015-го года. И далеко не все хранят деньги на депозитах. Курс то не растет. Хранят в валюте. Только то, что можно было купить за эту валюту в 2016, 2018 и 2021 совсем разные квадратные метры.

Поделитесь этой ссылкой с другими: