Серая масса новостроек. Кто и зачем их покупает?

Сидишь вечерком, просматриваешь квартиры в новостройках. Анализируешь застройщиков, районы, перспективы, планировки. Взвешиваешь риски. И почти всегда, через несколько минут, вырисовываются явные ЖК-фавориты. Как минимум две или более потребности они закрывают. В каждом классе. В каждом районе. На каждой ветке метро.

Смотря на всю эту серую массу, которая отсеивается сразу, возникает желание понять — почему квартиры в этих новостройках все же продаются? Там нет каких-то аномальных скидок-уловок как было в ЖК Great — минус 36%. Нет хоть какой-то приятной близости метро. Внешний вид не от Архиматики. Обычная штамповка с неактуальными планировками. Но люди идут в отделы продаж.

Немного проанализировав, составил следующий список:

1) Дом рядом з тем местом, в котором родился, учился. В районе, в который врос ментально. Этим часто славиться Соломенка и Троя.

новостройка рядом со своим домом

Их жители часто не замечают явных проблем. И выпячивают «достоинства». Соломенку они считают центральным районом. Правда о пробках забывают. Трою их обитатели называют — самым зеленным районом. Правда особой зелени я там в панельных дворах не наблюдаю. Да она есть, но не более чем в остальных, которые застраивались еще тогда.

2) Цена кажется всегда очень привлекательной. И да, часто квартира в такой новостройке по относительно низкой цене. Но если накинуть 3-4к можно спокойно поискать и лучшее предложения. Сэкономив эти деньги просто подобрав оптимальную планировку. Тот самый функционал, но с компактными комнатами. Вот к примеру люди покупали панельные квартиры в ЖК Навигатор. Трешки-распашенки 95кв, без возможности перепланировать. При этом кухня 11кв, и два санузала 1.8кв и 4 кв.

3) Что-то почти рядом (парк, Оболонская набережная).
Этим очень грешат именно жители Оболони. Да набережная крутая. А последние изменения и вовсе потрясающие. Но брать квартиру только из-за этого в Оболонском районе не стоит. Если вы не живете прям у набережной, то вы там будете гулять 1 раз в 2 недели. А вот локация в которой стоит как раз ваша квартира, преимущественно унылая. И возвращаясь домой вас это будет давить с каждым днем все больше.

4) Любая станция метро.
Часто фразу «15мин до метро» воспринимают слишком буквально. Но 15 минут вдоль большого проспекта с витринами, или по убитой дороге в промзоне рядом с лесом — разные вещи. Да вы эти 15 минут при определенных обстоятельствах и за 10 пройдете))). Но нервная система не возобновляется.

5) Низкоэтажная застройка.
Очень часто к огромным аргументам сейчас начали относить 7-10 этажные ЖК в черте Киева. Часто там совсем нет инфраструктуры. Ее там никто для вас возводить в будущем не будет. До метро 2-3км. Жилье эконом класса. А это не более чем 1 машина на семью. А что остальным членам семьи делать? Как передвигаться? Родители, гости, которые живут на другом берегу на такси до вас не каждый раз захотят ехать. Вы зависните в своем низко этажном коконе.

6) Продолжением прошлого пункта будет киевская прописка, а не пригород. Да это не советские времена, когда это было прям обязательным. Да сейчас уже к врачу можно прописаться где вам удобно.
Но изменения они не стабильны. Если сейчас качает в правильную сторону, то через 5 лет может качнуть и в сторону формализации и контроля. И этот пункт может опять стать позолоченным. Но к тому времени условные Борщаговки и Коцюбинские могут стать частью Киева. Накинув к стоимости квартиры несколько тысяч.

По школам и детсадам у вас будет преимущества. Но если их у вас в промзоне не будет, то какая разница тогда куда возить детей?

7)Видовая квартира на
Если у вас видовая квартира, и вы за это немножко переплатили, то каждому гостю, которые к вам заедет, вы в первую очередь будете шторы раздвигать. Он то должен увидеть ЭТО.
В лучшем случае это абстрактные виды не на что.

видовая квартира не на что

Где-то в 10км там что-то можно увидеть если присмотреться. Рядом нет ни парка. Нет ни Днепра, не красиво святящейся вечерами автострад. Просто вид в никуда.
Но квартира вас на этапе инвестирования манила. Особенно когда вы посмотрели виды с дрона. Только дрон намного выше это снимал.

И вот квартиру сдали. Вы в нее зашли. Сначала сами разочаровались. Потом несколько раз побывав в гостях поняли, что у меня то не окно-в-окно. И опять полюбили свою квартиру. Но там где окно в окно никто за виды не переплачивал)). А взял лишнюю комнату.

8) Рядом с работой. Часто покупают квартиру рядом с работой того члена семьи которая более доходная, и в стоимости квартиры больше поучаствовал. Главный предложил. Ведомый не спорил. И купили. А что будет через 5 лет никто не подумал. А тогда человек сменил работу. Дети подросли, и стали мобильными. Но локация не поменялась. И выбор теперь не такой однозначный.

9) Поликлиника рядом.
Когда выбирают место рядом со школой и детсадом — это разумно. Но если увидев рядом районную поликлинику, у человека сразу вырисовывается картинка комфортного посещения — то задумайтесь, как часто люди ходят по поликлиникам, когда дети чуток подросли. И проблема преувеличенной ответственности за детей, которую всегда хотят переложить на плечи врача, уходит.
Да есть особенные люди, которые живут в поликлиниках — но это частный случай. Обычно со временем все нормализируется. Или на худой конец есть такси — и маленьким ребенком лучше их услугами воспользоваться. Чем идти 10 минут.

10) «Крутой проект». Очень крутая картинка, неплохая реализация первой очереди.
Но я всегда понимал, что чем хуже место там больше усилий тратит застройщик, чтобы прихорошить комплекс. И тут в ход идут озеленение, авто поливы, зарядки для электромобилей, первоклассная охрана, закрытая территория. Это все хорошо. Но за все это нужно платить. И если в бизнес-классе это не проблема, то в недокомфорте платежки будут вызывать дискомфорт.
И платить придется вам. Платить постоянно.
Если зелень это неплохой вариант. То платить за охрану в плохом районе — такое себе удовольствие. Но обязательное.

Лучше купить квартиру в экономе с правильным расположением лифтовой зоны и пожарной лестницы и отгородить всю площадку прозрачными решетками.
Да это не по-европейски.
Но совсем недавно увидел такой вариант. И если это сделано для всех жителей площадки, без глухих дверей, а просто дополнительная защита — то смотрится вполне разумно. Счетчики теперь можно и чатбот отправить. А для чего посторонние должны у вас на этаже шастать? В случае не дай бог пожара — просто выбить на одни двери больше. Все равно основные же выбивать нужно. Но это эконом класс. Суровый эконом с фантазией.

Вы поставили решетки. И вопрос закрыли. А не каждый месяц платите за ковыряющийся в носу командос. Который пошел на повышение после «охрана отмена».

11)Отличная автомобильная развязка.
Это крутой аргумент для водителя. Но если опять же 1 авто — то остальные члены семьи от этого не сильно то и будут в восторге.

хорошая автомобильная развязка


Если с квартирами советской эпохи( полученными в наследство, или купленными с большой скидкой) все ясно, то просто уйма новостроек в категории 17-21тыс ведь дает право выбора. Но люди не считают новостройки инвестицией в будущее, а покупают просто квадратные метры. И ладно бы эти метры были правильно спланированы. Но нет, покупают под сегодняшний день со спальнями по 18кв. Часто без возможности совсем ничего перепланировать.

Аргументируют — «ну это же Киевгорстрой», или раньше было Укрбуд. А то, что и этот застройщик по некоторым проектам уже просрочил сроки на год — никто не хочет узнать. Государство все должно гарантировать. Как и в советские времена, когда и выдавались все эти квартиры в серых зонах. Да они достроят. Наверное. Но ждать 4 года, вместо запланированных 2-х, для многих реальность.

И если вы уже решили брать квартиру в ЖК, то как минимум это должна быть очень функциональная квартира. А не потом забрасывать все форумы просьбами помочь с перепланировкой. Вот чем же вы таким были заняты в момент принятия решения по инвестированию в квартиру, что не смогли недельки 2 после работы изучить вопрос.

И потом удивляются, что как бы квартира в новостройке, но она почему-то не сильно выросла на этапе строительства, и не собирается расти со временем. Для того чтобы был рост, нужно чтобы на этот ЖК был приличный спрос, и если на этапе рендеров еще есть иллюзии, но потом реальность построенного приземляет. И люди ищут более перспективные локации. А вы нервно прождали те самые 2-3 года. Как и с покупкой смарт квартиры.

Но нет, необдуманно было инвестировано в ЖК на этапе котлована. Все инвестируют и мы пойдем. Только другие хоть немного продумывают инвестицию, а вы пошли в первый попавшейся вам отдел продаж. А если еще где-то рядом родители будут жить то и вопросов больше не остается. Ок, помогать родителям или скорее они вам с детьми это хорошо. Только вместо того, чтобы самому выбрать перспективный ЖК и постараться потом их переселить в тот район, вы привязываетесь к старой квартире родителей в старом, часто панельном доме, панельном районе, стоимость которой будет падать. Понижая весь район в цене, в том числе и вашу точечную новостройку рядом.

И почти всегда главным оправданием потом, оглядываясь назад, будет «у нас была определенная сумма и мы от нее отталкивались. Да были жк которые нам нравились но там дороже, а впереди еще ремонт.» Только ремонт через 2-3 года. И у большинства сумма на ремонт лежит просто в валюте. И за годы строительства она не то что не увеличится, а ее покупательная способность снизится. 
Или часто на ликвидную квартиру не хватает небольшой суммы и принципиально не хотят брать рассрочку.  Нет не на половину стоимости квартиры, а на 15%.  Но потом во время того же ремонта заходят в такие минуса, что даже считать страшно.

И условная трешка в пригороде, на которой хотели изначально сэкономить, потом в сумме выходит 100-120тыс. дол. Ведь в пригород заказывают проект от киевских дизайнеров, еще и под ключ. Закупаются в магазинах, которые нацелены больше на частный сектор. А не на квартиру, стоимость квадрата которой ниже киевского панельного эконома. Мебель покупают в 4room для ЖК в Белогородке. Отбить все это в момент продажи никому не удается. Тренды быстро сменяются, и никому не нужны ремонты с роскошными итальянскими диванами. В отличие от квартиры в Киеве на стадии строительства за 90к и ремонтом за 30к в околоцентральной части Киева.

Несвежий ремонт отрицательно влияет на стоимость квартиры(прихотливый покупатель все переделает, неприхотливый много не заплатит ), а вот стены остаются стенами. Как и рост цены на квартиру за время строительства в пригороде или откровенном спальнике внушительным никогда не будет.
Покупая квартиру сегодня, о завтра тоже нужно думать. Сколько ваша квартира будет стоить после сдачи дома, сколько через 5 лет, когда она окажется тесноватой. Или 15 лет, когда дети уедут от вас. Иначе идите на вторичку и живите в жилье, которое уже готово, дешевле новостроек. Но в лучшем случае на рост стоимости даже не претендует, а часто стремительно теряет в цене. При этом закроет ваши сегодняшние потребности.

Но еще хуже откладывать покупку, все время ища предлоги. Убеждая себя, что уже завтра будет квартира вашей мечты еще и со скидкой. И так с 2015-го года. И далеко не все хранят деньги на депозитах. Курс то не растет. Хранят в валюте. Только то, что можно было купить за эту валюту в 2016, 2018 и 2021 совсем разные квадратные метры.

цены, новостройки, ANRIL house, база, поиск, сайт, Be the One, Отрада, дом риа, жилье, Svitlo Park, Great, квартиру, Новий Автограф, Метрополіс, Варшавський Плюс, куплю, продажа, Dibrova Park, Urban Park, продать, SKY AVENUE, купить, BOSTON Creative House, OK’LAND, Life Story, Урлівський, Сирецькі сади, DOCK32, Голосіївський, Бережанський, новостройке, BEREG Residence, квартиры, Star City, Вежа на Ломоносова, без посредников, Chalet, 31Z, Forward, LUCKY LAND, Rusaniv Residence, продам, The Resort, покупка, Берег Дніпра, Alpina, Медовий, Мілос, POLARIS Home&Plaza, сайты, Абрикосовий, недвижимости, лун, стоимость, Symbol, Теремки, рынок, NUVO BUSINESS PARK, lun, Причал 8, недвижимость, Нивки-Парк, CITY HUB, квартира, в ипотеку, от застройщика, продажи, olx