Инвестирование в недвижимость. Подходы.

Краткосрочное инвестирование.
Не важно нравится вам проект или нет, но если он приносит прибыль — вкладываете. Главное это пунктуальность в сдаче домов и в выдачи ключей. Да есть застройщики, которые строят быстро, выдают ключи — но документы можно получить только через год. И если в ЖК много квартир висит на юридических собственниках, то видимо это либо сам застройщик придержал лучший товар, либо оптом продал аффилированной с ним компании, или подрядчику. И чтобы не попадать каждый раз на 7% — нужен зазор, чтобы продать все готовые квартиры по ценам вторички. По переуступке. И документы уже делать на новых собственников.

Вот поэтому отправляют специально неполный пакет документов. Получают отрицательный результат. Все в курсе. Карусель крутится. На недовольство инверторов особо не обращают внимание. Считают — дом достроили, дали заработать им, что же они возмущаются? Подождут, в квартиру же впустили, не мерзнут. А интересы мелких перекупов никого не волнуют. Может даже искусственно прикрывают переуступку, которая раньше была доступной. Говоря, что документы уже в работе. А сами по-тихому переуступают свой товар. Конкуренция никому не нужна.
Если вы уверенны, что быстро достроят, документы либо сразу сделают, либо позволят переуступить вплоть до последнего месяца — инвестируйте. Но правила могут меняться в процессе. То, что в первой очереди делали так не значит, что концепция дальше не изменится.

Долгосрочное инвестирование.
Вы уверены, что рынок должен расти. Деньги в матрасе хранить не хотите, банки предлагают мало. В быстрой перепродаже не сильно заинтересованы. Точнее просто не хотите в это ввязываться. Тогда смотрите на промзону. Привлекательную промзону и застройщиков с огромным аппетитом на это место. Ничего страшного, что район будет застраиваться 7-10 лет. Ничего страшного, что он будет в перспективе перенаселен. Новолипки не сразу были привлекательными. А теперь каждый клочок земли рядом ценится на вес золота. И метро уже далеко(члены семьи все же пользуются), и перепад высот, и виды на Ботанический сад уже все застроились, и добираться к нему не всегда удобно. Но ЖК сам по себе уже стал магнитом. А еще недавно там была сплошная промзона.

Вопрос только в классе жилья, которое планируется на этой локации. И проценте коммерции в его квадратах. И вот здесь уже не важен разрез 5 лет. Вы вложились. Сделали минимальный ремонт. Вот прям минимальный. В хорошем месте даже с простым ремонтом люди готовы жить. А если с огромным дисконтом — то тем более. А дальше с каждым новым домом привлекательность квадрата в этом районе будет только расти. И ждите пик рекламной компании от застройщика.
Застройщики обычно заходят на объект не спеша. По минимуму завлекают клиентов. Строят визуальную часть. Дальше идет массированная рекламная компания. И продают одновременно следующие несколько очередей. Процесс быстро масштабируется. И вот здесь у вас выбор — выйти как краткосрочный инвестор. Либо минимальный ремонт — и ждите завершение проекта, когда это станет очередным магнитом для любящих новые тренды клиентов.

Не каждый инвестор готов каждые 2 года покупать и продавать. Особенно, когда его знания на минимуме, и подводных камней все больше на рынке. Как сейчас к примеру. Ему бы сохранить то, что имеется. И главное он с этих денег не живет. Это его пенсионный фонд. Пусть стоит себе, но надежно. А район в будущем будет топовым.

7%, которые вы потеряете продавая ее в первые 3 года лучше инвестировать в тот самый минимальный ремонт. Ремонт, который прост в демонтаже. Поверьте даже сделав хороший ремонт вы со стройкой за окном этих денег не отобьете у хорошего арендатора. А это минимум 2 года. Платящий арендатор любит завершенные проекты и тишину, а не перфораторы каждый день. А за 5-7лет тренды могут измениться, и при перепродаже вы своим ремонтом никого не удивите. И быстрый демонтаж будет как раз фактором взять вашу квартиру. Зачем клиенту платить за ваш ремонт, и потом его еще и переделывать. Выбросил все, что вы там по-быстрому сделали, и лепит уже под себя

И 7% не от инвестиции, а от стоимости на данный момент. А это отличный бюджет на ремонт. Посмотрите как сдает свои дома застройщик в ЖК Standard One. Неужели не можно это повторить за эти 7%. Они уверенны, что такой формат будут сдавать вечно. А вам нужно в краткой перспективе, еще и с дисконтом по сравнению с соседями. Красивым проектом вы в этом доме никого не удивите. Конкуренция будет зашкаливать. А вот ценой запросто.
Вы получаете деньги от аренды, ждете идеальний момент когда можно продать. А цена за 3 года в перспективном проекте должна еще подрасти. И дальше думайте — вы продаете, либо с этим же ремонтом продолжаете сдавать. Если видите на горизонте потенциальный рост — старая схема «минимальная прибыль с аренды, и цена растет». Посмотрите проекты Славы Балбека. Если убрать всю «мебель по его эскизам» — остальное стоит копейки. А дома, где он делал ремонты ооочень дорогие.

Да, может такой формат подойдет не каждому даже для аренды. Но с таким бюджетом сделать лучше, чем у других не выйдет. Но можно поймать человека, которому статуc не позволяет жить в экономе, но показным аскетизмом он может отгородится от «поколения потребления». Условно для 10% это приемлемый вариант. Таких квартир не много. И вы попадаете в свою аудиторию. А не бьетесь в категории — кухня за 4-5к долларов.

Сдавайте со скидкой. Параллельно смотрите на планы застройщиков по этому району. Ищите пики на выход. Просматривайте новости. То, что сейчас только обещают, через год начнут строить, а завершат через 10. Но сама идея накинет к стоимости 10%. А реализованная концепция может и не более 20%, и то только через 5-10 лет, и непонятно в каком виде. Но людей проще убедить купить квартиру в месте, где что-то должно еще быть. Они думают, что как минимум их покупка не упадет в цене. И район будет развиваться. Вторичка с перспективой.

Если ваш проект близится к завершению, и осталось построить последние дома — пора выходить. Скоро маркетинговые бюджеты на эту локацию существенно уменьшатся. А соответственно и внимание зевак, которые на это ведутся. Ведь залог хорошей прибыли в этом бизнесе — найти зеваку с чемоданом денег, и продать ему его мечту.

Никогда не делайте дорогущий ремонт, и потом на полгода туда заселите арендаторов. Это будут не самые обеспеченные арендаторы, которые согласятся на условие съехать по первому требованию. Все просмотры будут внезапны, и никто не будет перед каждым приходом делать генеральную уборку. А бардак, грязные полки и сомнительные арендаторы в трениках — существенно сбивают привлекательность объекта. Дорогую недвижимость нужно продавать пустой и без нагромождения деталей. Чтобы покупатель сам дофантазировал свое будущее жилье.

Фантазия 100% не будет соответствовать реальности. Но помечтать то человеку можно? А когда он придет в неубранную квартиру, с кучей дешевой посуды на кухне(не вы же ее туда покупали) — желание переплачивать за это у него явно пропадет. Фантазию будет приземлять быт других людей, который по факту такой же как и в экономе. Такой, как и у него будет. Дайте человеку помечтать, что в новой квартире он начнет совершенно другую жизнь, на совершенно другом уровне. А сейчас у него перед глазами тот же быт, только с красиво отделанными стенами. И стоит это ему в 3 раза дороже того, что у него было на прошлой квартире.
И все сведется к тому, что 75кв это 75кв, те же 3 комнаты. Живут в комплексе обычные люди. Значит и соседи не факт что будут теми, кого он себе нафантазировал.
Что вам дадут эти 5 месяцев аренды в разрезе стоимости квартиры?

Если вы сделали ремонт, а покупатели не идут, или идут, но не покупают. И уже пошел 2-й год. Тогда может и стоит зарабатывать хоть как-то. Но лучше скинуть на это все прилично. И избавится от неликвида. Чем убивать его арендаторами. Ведь ремонт вы для чего-то делали? Чтобы увеличить стоимость квартиры. А теперь усилиями арендаторов будете сами ухудшать объект, который и так не продается. Выходите в кеш, и сделайте выводы — может вам не нужно на следующем объекте делать ремонт? Если прежний не зашел. Если вы потратили 40к, а смотрится как на 20к. А вы и вовсе хотели +50к к стоимости голых стен.

Инвестирование в недвижимость, дальнейший ремонт и продажа — это длительный проект. И чтобы на всем этом неплохо заработать — нужно иметь не только чуйку, а и вкус. И на каждом этапе принимать исключительно правильные решения. А если совершили ошибку — признать ее и выйти с инвестиции с малейшими потерями.

У нас же принято делать множество ошибок, продолжать проект, и в конце удивляться не тому результату, что изначально планировался.
Плохой объект хорошим ремонтом не вытянуть. А вот хороший угробить сомнительным ремонтом можно запросто. И если это ремонт не на длительную инвестицию(с возможностью легкого демонтажа), а с претензией на явное удорожание квартиры здесь и сейчас — то нужно быть очень осторожным. И лучше поручить это профи, которые сделают модную универсальную штамповку, а силы потратить на контроль всего этого. Чем делать ремонт самому( тоесть «под себя») со 100% уверенностью, что вы там жить не будете. И уникальность здесь неуместна. К вам придут покупатели с абсолютно разным вкусом. Им проще согласится на вариант «как у всех» чем на то, от чего только вы в восторге.

Помогите другим людям увидеть этот текст: