Инвестиции в недвижимость. Подходы.

Даже покупая полноценную квартиру для семейной жизни — важна инвестиционная составляющая. А если квартира в новостройке покупается не только чтобы сэкономить, а именно заработать — то глубокий анализ прям обязательный. «Должно же подорожать» — слабая стратегия.

Краткосрочное инвестирование.

Не важно нравится вам проект или нет, но если он приносит прибыль — вкладываете. Главное это пунктуальность в сдаче домов, выдачи ключей (квартиру всегда проще продать с живых показов), и адекватной переуступке со стороны застройщика. Да есть застройщики, которые строят быстро, выдают ключи — но документы можно получить только через год. И если в ЖК много квартир висит на юридических собственниках, то видимо это либо сам застройщик придержал лучший товар, либо оптом продал аффилированной с ним компании, или подрядчику.
И чтобы не попадать каждый раз на 7% — нужен зазор, чтобы продать все готовые квартиры по ценам вторички. По переуступке. И документы уже делать на новых собственников.

Вот поэтому отправляют специально неполный пакет документов. Получают отрицательный результат. Все в курсе. Карусель крутится. На недовольство инверторов особо не обращают внимание. Считают — дом достроили, дали заработать им, что же они возмущаются? Подождут, в квартиру же впустили, не мерзнут. А интересы мелких перекупов никого не волнуют. Может даже искусственно прикрывают переуступку, которая раньше была доступной. Говоря, что документы уже в работе. А сами по-тихому переуступают свой товар. Конкуренция никому не нужна.
Если вы уверенны, что быстро достроят, документы либо сразу сделают, либо позволят переуступить вплоть до последнего месяца — инвестируйте. Но правила могут меняться в процессе. То, что в первой очереди делали так не значит, что концепция дальше не изменится.

Долгосрочное инвестирование.

Вы уверены, что рынок должен расти. Деньги в матрасе хранить не хотите, банки предлагают мало. В быстрой перепродаже не сильно заинтересованы. Точнее просто не хотите в это ввязываться. Тогда смотрите на промзону. Привлекательную промзону и застройщиков с огромным аппетитом на это место.

промзоны в Киеве

Ничего страшного, что район будет застраиваться 7-10 лет. Ничего страшного, что он будет в перспективе перенаселен. Новолипки не сразу были привлекательными. А теперь каждый клочок земли рядом ценится на вес золота. И метро уже далеко(члены семьи все же пользуются, няни, родители), и перепад высот, и виды на Ботанический сад уже все застроились, и добираться к нему не всегда удобно. Но ЖК сам по себе уже стал магнитом. А еще недавно там была сплошная промзона.

Вопрос только в классе жилья, которое планируется на этой локации. И проценте коммерции в его квадратах. И вот здесь уже не важен разрез 5 лет. Вы вложились. Сделали минимальный ремонт. Вот прям минимальный. В хорошем месте даже с простым ремонтом люди готовы жить. А если с огромным дисконтом — то тем более. А дальше с каждым новым домом привлекательность квадрата в этом районе будет только расти. И ждите пик рекламной компании от застройщика.


Застройщики обычно заходят на объект не спеша. По минимуму завлекают клиентов. Строят визуальную часть. Дальше идет массированная рекламная компания. И продают одновременно следующие несколько очередей. Процесс быстро масштабируется. И вот здесь у вас выбор — выйти как краткосрочный инвестор. Либо минимальный ремонти ждите завершение проекта, когда это станет очередным магнитом для любящих новые тренды клиентов.

Не каждый инвестор готов каждые 2 года покупать и продавать. Особенно, когда его знания на минимуме, и подводных камней все больше на рынке. Как сейчас к примеру. Ему бы сохранить то, что имеется. И главное он с этих денег не живет. Это его пенсионный фонд. Пусть стоит себе, но надежно. А район в будущем будет топовым.

7%, которые вы потеряете продавая ее в первые 3 года лучше инвестировать в тот самый минимализм. Ремонт, который прост в демонтаже. Поверьте даже сделав хороший ремонт вы со стройкой за окном этих денег не отобьете у хорошего арендатора. А это минимум 2 года. Платящий арендатор любит завершенные проекты и тишину, а не перфораторы каждый день. Это как с открытием кафешек. Одни влезают в кредиты, нанимают дорогих дизайнеров, тратятся на уникальную мебель. Но оказывается, что через пол года цифры не сходятся, так как нет посетителей. Посмотрите сколько пустующих очень дорогих заведений по вечерам. А вторые использовали то, что было в помещении, поиграли с акцентами, придумали концепцию и начали зарабатывать. Может не столько как первые, но и затраты были значительно меньше. Почти всегда главное — планировка и окна. Все остальное зависит от фантазии, или если ее нет — тогда денег, которые потом нужно отбить.

Помните 3 года отсчитываются с момента выдачи вам документов. То есть вам нужно долбить менеджеров, которые этим будут заниматься поставить вас в начало очереди. Переуступщики наоборот в этом не заинтересованы.

А за 5-7лет тренды могут измениться, и при перепродаже вы своим ремонтом никого не удивите. Важно — цена ремонта для квартиры в промзоне и в обжитом модном районе через 5 лет будет разная. Продавая квартиру уже не за 120к, а за 200к — там уже совсем другой покупатель будет, с другими запросами. А делать изначально дорогой ремонт — так его убьют за 5 лет, и не каждый арендатор захочет переплачивать за материалы, временно живя в промзоне. Этот баланс сложно выдержать.

И быстрый демонтаж будет как раз фактором взять вашу квартиру и сделать ремонт уже в новых условиях. Зачем клиенту платить за ваш ремонт, и потом его еще и переделывать. Выбросил все, что вы там по-быстрому сделали, и лепит уже под себя. Вот для этого нужен стиль лофт — обыграть то, что имеется под рукой, а не для дорогих штукатурок под бетон и тонны фальшь металлических конструкций.

И даже если все выбросить — не жалко. Но ведь можно сделать акцент в ремонте на не капитальных элементах: холодильник, плита, мойка, диваны, стулья. Все это можно перевезти на новый перспективный объект, или пустить с молотка на ОЛХ. ЛДСПшную мебель выбросить — это копейки. А не на многоуровневый потолок с точечным освещением или керамогранитный пол с подогревом. Которые все равно пойдут под демонтаж.
Это в экономе, который не растет в цене — все сгодится. Если цена на квартиру удваивается — это кардинально разные ценовые категории материалов и дизайн проектов.

И 7% не от инвестиции, а от стоимости на данный момент. А это отличный бюджет на ремонт. Посмотрите как сдает свои дома застройщик в ЖК Standard One. Неужели не можно это повторить за эти 7%.

недорогой ремонт в стиле лофт

Они уверенны, что такой формат будут сдавать вечно. А вам нужно в краткой перспективе, еще и с дисконтом по сравнению с соседями. Красивым проектом вы в этом доме никого не удивите. Конкуренция будет зашкаливать. А вот ценой запросто.


Вы получаете деньги от аренды, ждете идеальний момент когда можно продать. А цена за 3 года в перспективном проекте должна еще подрасти. И дальше думайте — вы продаете, либо с этим же ремонтом продолжаете сдавать. Если видите на горизонте потенциальный рост — старая схема «минимальная прибыль с аренды, и цена растет». Посмотрите проекты Славы Балбека. Если убрать всю «мебель по его эскизам» — остальное стоит копейки. А дома, где он делал ремонты ооочень дорогие.

Да, может такой формат подойдет не каждому даже для аренды. Но с таким бюджетом сделать лучше, чем у других не выйдет. Но можно поймать человека, которому статуc не позволяет жить в экономе, но показным аскетизмом он может отгородится от «поколения потребления». Условно для 10% это приемлемый вариант. Таких квартир не много. И вы попадаете в свою аудиторию. А не бьетесь в категории — кухня за 4-5к долларов.

Сдавайте со скидкой. Параллельно смотрите на планы застройщиков по этому району. Ищите пики на выход. Просматривайте новости. То, что сейчас только обещают, через год начнут строить, а завершат через 10. Но сама идея накинет к стоимости 10%. А реализованная концепция может и не более 20%, и то только через 5-10 лет, и непонятно в каком виде. Но людей проще убедить купить квартиру в месте, где что-то должно еще быть. Они думают, что как минимум их покупка не упадет в цене. И район будет развиваться. Вторичка с перспективой.

Если ваш проект близится к завершению, и осталось построить последние дома — пора выходить. Скоро маркетинговые бюджеты на эту локацию существенно уменьшатся. А соответственно и внимание зевак, которые на это ведутся. Ведь залог хорошей прибыли в этом бизнесе — найти зеваку с чемоданом денег, и продать ему его мечту.

Никогда не делайте дорогущий ремонт, и потом на полгода туда заселите арендаторов. Это будут не самые обеспеченные арендаторы, которые согласятся на условие съехать по первому требованию. Все просмотры будут внезапны, и никто не будет перед каждым приходом делать генеральную уборку. А бардак, грязные полки и сомнительные арендаторы в трениках — существенно сбивают привлекательность объекта. Дорогую недвижимость нужно продавать пустой и без нагромождения деталей. Чтобы покупатель сам дофантазировал свое будущее жилье.

Фантазия 100% не будет соответствовать реальности. Но помечтать то человеку можно? А когда он придет в неубранную квартиру, с кучей дешевой посуды на кухне(не вы же ее туда покупали) — желание переплачивать за это у него явно пропадет. Фантазию будет приземлять быт других людей, который по факту такой же как и в экономе. Такой, как и у него будет. Дайте человеку помечтать, что в новой квартире он начнет совершенно другую жизнь, на совершенно другом уровне. А сейчас у него перед глазами тот же быт, только с красиво отделанными стенами. И стоит это ему в 3 раза дороже того, что у него было на прошлой квартире.

быт арендатора

И все сведется к тому, что 75кв это 75кв, те же 3 комнаты. Живут в комплексе обычные люди. Значит и соседи не факт что будут теми, кого он себе нафантазировал.
Что вам дадут эти 5 месяцев аренды в разрезе стоимости квартиры?

Если вы сделали ремонт, а покупатели не идут, или идут, но не покупают. И уже пошел 2-й год. Тогда может и стоит зарабатывать хоть как-то. Но лучше скинуть на это все прилично. И избавится от неликвида. Чем убивать его арендаторами. Ведь ремонт вы для чего-то делали? Чтобы увеличить стоимость квартиры. А теперь усилиями арендаторов будете сами ухудшать объект, который и так не продается.

Выходите в кеш, и сделайте выводы — может вам не нужно на следующем объекте делать ремонт? Если прежний не зашел. Если вы потратили 40к, а смотрится как на 20к. А вы и вовсе хотели +50к к стоимости голых стен.

Инвестирование в недвижимость, дальнейший ремонт и продажа — это длительный проект. И чтобы на всем этом неплохо заработать — нужно иметь не только чуйку, а и вкус. И на каждом этапе принимать исключительно правильные решения. А если совершили ошибку — признать ее и выйти с инвестиции с малейшими потерями.

У нас же принято делать множество ошибок, продолжать проект, и в конце удивляться не тому результату, что изначально планировался.


Плохой объект хорошим ремонтом не вытянуть. А вот хороший угробить сомнительным ремонтом можно запросто. И если это ремонт не на длительную инвестицию(с возможностью легкого демонтажа), а с претензией на явное удорожание квартиры здесь и сейчас — то нужно быть очень осторожным. И лучше поручить это профи, которые сделают модную универсальную штамповку, а силы потратить на контроль всего этого.

Чем делать ремонт самому( тоесть «под себя») со 100% уверенностью, что вы там жить не будете. И уникальность здесь неуместна. К вам придут покупатели с абсолютно разным вкусом. Им проще согласится на вариант «как у всех» чем на то, от чего только вы в восторге.

И помните, всегда нужно по максимуму вкладывать именно в перспективную новостройку. А не сразу думать, что вы будете делать с этой квартирой после сдачи. До того времени можно выйти по переуступке, и вложиться в еще более крутой проект на ранней стадии, можно еще отложить, и это пойдет на ремонт, можно применить ту же схему с 7%, можно просто продать. Можно самому заехать и продать свою основную квартиру(здесь уже зависит от квадратуры квартиры в которую вы вложились). А если вы треть оставите на ремонт, и они просто у вас будут лежать в сейфе, то вы от этого точно не выиграете.

Upd.

В уникальных условиях нашей страны, где даже большие сети работают через ФОПов — недвижимость является едва ли не самим простым способом зафиксироваться в белую на будущее. И часто это искривляет соотношение стоимости «объекта» и «ремонта» в нем. Ведь инвестируя в недвижимость — можно зайти в любую стройку, при этом не всегда самую перспективную, но самую идущую на «контакт». Она немного подорожает в процессе. Все это ваше. Вы продали и у вас чистая сумма.
Но в процессе крышу немного сносит. И вкладывается N-ная сумма из под матраца в ремонт. В надежде, что все потраченное вами теперь столько и стоит. А многие думают, что даже подорожает существенно. 

Но помимо вас, пол страны живет в таких условиях. А это урезает число покупателей тоже кратно. Что мешает им повторить ваш путь? А не выложить за вашу «очень крутую квартиру в пригороде» желаемую вами сумму. И ваш ремонт должен быть уж очень крутым, чтобы на эмоциях его купили те, у кого все в белую, но которые не умеют считать деньги.

И это инвесторы понимают не на старте ремонта, а на финише, когда деньги сопоставимые со стоимостью самой квартиры, уже вложены в ремонт. Очень дорогой ремонт. А покупателей нет. И все это богатство часто сдаётся в аренду, пока ищут покупателя.
А есть еще и покупатели, которое увидев ваш ценник и вовсе уйдут в частный сектор. Где они всю сумму размажут на купленном участке. 
Планируя свою инвестицию нужно понимать, кто потом вам обеспечит выход.

пифы, инвестиция, ipo, вложить, криптовалюту, фонды, инвестиции, деньги, платформа, трейдинг, рынок, биткоин, инструменты, брокер, заработок, инвесторы, вложение, облигации, компании, инвесторов, инвестировать, биржа, акции, инвестиционная, инвест, инвестор, инвестирование, инвестиционный, стартап, счета, инвестирования, тесла, торговля, инвестиционные, портфель