Такая разная коммерческая недвижимость.

В своих постах я очень редко подымал вопрос коммерческой недвижимости. Больше анализировал ее бесполезность в явно выраженных спальных районах. Там, где количество аптек, сырных магазинов и салонов красоты ограниченно. Но желание повышать класс жилья за счет первых 2-х коммерческих этажей осталась. Это спровоцировало обратный процесс — уход в палисадники во внутрь дома.

То есть коммерческая недвижимость присутствует, но ее уменьшили до реальной потребности. Вопрос ведь не просто сдать это помещение, а чтобы его купил покупатель по выгодной для застройщика цене, который на нем будет иметь арендные платежи, гораздо выше чем в жилой недвижимости. И которого потом эти якорные арендаторы не будут отжимать по арендным ставкам.

Для арендатора главное проходняк у входа. И никакие закрытые территории здесь не актуальны. Да если там 5 тыс. квартир в ЖК — то возможно они своим закрытым комьюнити закроют поток посетителей. Но это уже будет когда все 5к заселятся. А это лет 5-7. Не сразу. Но арендные платежи прилетят на второй день, как только вы сделаете ремонт. Ведь тот самый арендодатель не будет ждать 5-7 лет, когда у вас начнутся действительно крутые обороты, и вы даже подумаете присоединить соседнее коммерческое помещение. Он за эти 5-7 лет уже планирует отбить его стоимость.

Вот поэтому только одним внутренним закрытым комьюнити, которое постепенно наполняется ничего не решить. Нужно открытый доступ. И все зависит от проходников, подъездных путей. Локации. И если с этим все в порядке — то кроме привычного наполнения коммерции у дома, можно уже рассчитывать и на офисы. А офисы это дополнительный поток. Поток для тех самых стандартных арендаторов. И тем более для кафе и ресторанов. Ведь если в 100кв квартиры живет 3-4 человека, то на такой площади в офисе — это 20+ платежеспособный человек (в зависимости от формата офиса). И арендная ставка и категория офисов прямо влияет на состоятельность его работников. ІТ сегмент к примеру.

Идеальные офисы, как я писал в посте про Unit — это в Гуливере. А все остальное, каким бы оно красивым не было — это уже вторая категория. Это и Unit, Васильковская, проспект Победы, Рыбальский. И если вы не в центре Киева (где ставки на аренду выше) — то в других офисах должно быть то, что заставит арендатора снять квадраты именно там. Первые этажи, много света, кафе и рестораны, транспортная доступность, или кто бы что не говорил об этом — жилье управляющего рядом. Офис МХП и домик Косюка как пример))).

А стоимость аренды в сравнении с Гуливером может покрыть такси для персонала, которым это неудобно. А если это джуны — то они и с тремя пересадками приедут набираться опыта. Другое дело — как быстро средний персонал работающий в таких офисах сможет купить себе квартиру рядом, и вовсе не тратить время на дорогу. И в случае с Unitом и их ценами (и сверх идеей — что большинство сможет работать у дома) — не факт.

Также для многих важен внешний вид офиса. Если это 30% панорамное остекление, стяжка на полу и бетонные стены и потолок — то для ITшников этой базы может быть достаточно. Покрасили, повесили несколько картин, поставили несколько досок, проектор, несколько перегородок, завезли мебель — и работайте. Нарезанные квадратные пространства в огромных бизнес центрах почти без дневного света даже в центре не думаю, что позитивно будут влиять на продуктивность команды.

Если компания твердо стала на ноги, и уезжает с квартирных офисов, или офисов в старом коммерческом фонде — то у собственника может появиться желание в перспективной локации купить офис. Цены на нее со временем будут расти, от сюда и арендные ставки. Да и подушка безопасности в виде хоть какого-то помещения, кроме квартиры должна быть. Даже если IT бизнес затихнет в процессе — будет квартира и офис в уже модной локации, сдавая который можно жить безбедно.

Из недостатков такого решения — часто проблемы с расширением. Тогда нужно смотреть сразу помимо своего помещения — еще и соседние, на одном этаже или этажом выше. Не зашел ли туда якорный арендатор, которого потом по вашей потребности будет очень сложно убедить выселиться. А офис в аренду или какая-то галерея с голыми стенами может «пойти на уступки». Собрали вещи и переехали.

Ваша возросшая потребность сможет перебить их ставки, если добровольного желания у них не возникнет. Да может не с сегодня на завтра. Но в разрезе 1-2 лет можно с арендодателем этот вопрос решить, если в договоре не прописана первоочередная пролонгация аренды. Но не думаю, что все арендные косты они смогут позволить себе. А вам наоборот потенциальный переезд будет стоить дороже расширения. Да и часто особо ценный персонал, живущий пока еще на съемных квартирах подстраивает быт под рабочее направление. И ломать это все сложновато. Тем более искать персонал на замену.

Является ли коммерция лучшим объектом для инвестирования нежели жилая недвижимость? Наверное да. Но все зависит от локации, этажа, планировки, вложений в ремонт. Часто для сдачи в аренду помещения — нужно вывести минимальный ремонт. А иногда компании сами просят голые стены и со своим дизайнером сделают все для себя.

Наверное самым идеальным вариантом была длительная аренда под магазин или ресторан. Так как там затратная часть сильно привязывает арендатора к месту в котором он делает ремонт, при этом исключительно за его счет. Но это должны быть именно стабильные надежные арендаторы. Так как мебель то они заберут, а демонтаж тоже стоит денег, и иногда новому арендатору проще снять голые стены, чем исправлять все то, что наварганил предыдущий арендатор.

И повторюсь локация, этаж, планировка. И понимание того, кому мы планируете сдавать, а кому нет. Ведь квадратные метры в проходняке подойдут только для торговой коммерции. Но они и стоят гораздо дороже идентичных квадратов, только зеркально расположенных. И если вы согласны только на офисы — то переплачивать вам незачем. Беря офис с огромными панорамными окнами — нужно смотреть, не придется ли их пол дня ролетами закрывать. Или не слишком ли много любопытных глаз будут заглядывать в мониторы ваших сотрудников. Поначалу это круто сидеть у окна. Но если каждый смотрит, что вы делаете — это наверное напрягает. И еще вчера место за которое шли баталии — сегодня уже никому не нужно.

Офис на первом этаже и на втором, с одной и той же планировкой и панорамными окнами — это разные офисы. От актуального инклюзива до теряющей актуальность курилки. Или рандомных 5 минут на пройтись, проветриться, и со свежими мыслями приступить к решению поставленной новой задачи.

Банально — у вас по голове не будут ходить люди. Понятно если это магазин — там это не актуально. А если это офис закрытого типа, то еще один офис над головой и модными нынче бетонными потолками — немного будут раздражать. В отличие от офиса сразу под квартирой. Где часто только дети, пришедшие со школы в рабочее время могут создавать грохот. Офис — это плитка или эпоксидные полы и каблуки. И кто бы что не говорил о шумоизоляции в стяжке — она не спасет. А если еще что-то не выходит — раздражение будет вдвойне.  Особенно если это не дешевые квадратные метры, а с существенной переплатой за эксклюзивность.

Подбирая коммерческие помещение, сразу нужно понимать — под что вы его планируете сдавать. Кто будут ваши арендаторы. Как долго вы планируете его отбивать. И будет ли оно само по себе расти в цене. Ведь квартира на первом этаже в панельной 9-ти этажке с выходом на проспект — тоже можно считать доходной коммерцией. Но условный МАФ у самого проспекта привлечет арендатора сразу. А к ним еще нужно подход делать. И оно подойдет больше для сферы услуг, а не торговли.

И главное не будет ли это помещение падать в цене, хоть на сегодняшний день вы и будете получать вполне адекватные арендные платежи. Надеяться на реновацию тоже не стоит. Ведь стоимость такой квартиры дороже тех, что на этажах. А компенсацию (когда бы это не было) вы получите как за обычную квартиру, а не доходную недвижимость.

В тех же перспективных районах каждый сданный новый дом — это дополнительная инъекция в стоимость коммерции. При этом стоимость квадрата непосредственно влияет на покупательную способность жителей. Для некоторых жителей новостроек и Ашан это праздник, а некоторым подавай только le silpo, а еще лучше сразу крафтовые магазинчики у дома. И они сами будут убеждать себя, что фрукты в этих дорогих магазинах более мясистые и полезные. Хотя по сути ничем не отличаются от продавца с прилавка у метро, который на оптовом рынке смотрит, что закупает.

Но это все нужно понимать самому, анализировать, а не брать готовые коммерческие предложения под пассивный доход. Еще и с арендатором. Ведь нарисовать цифры или предоставить арендный договор на завышенных ставках — не проблема. Особенно если договор скоро заканчивается, а вас еще и будут убеждать, что потом вы сможете еще немного поднять цену.

Все что не зафиксировано в документах — того нет в реальности. И сроки аренды и неустойки. И даже если оно зафиксировано — то потом попробуйте еще добиться выплаты всего этого. Закрыли компанию и пропали. А вы потом бегайте с этими документами и обещанными показателями доходности.

А ведь это не просто падение цены аренды на 40%, это автоматическое падение стоимости самого помещения на 40% от того, что вы еще пол года назад за него заплатили. Или если вы продолжите сдавать — то 10 лет превратятся в почти 16,6 лет. И я думаю, еще пол года после продажи платить вам завышенные арендные платежи заложено в бизнес-план. А дальше поиск реальных арендаторов, с реальными ставками.

Чем больше посредников было с условной недвижимости от застройщика, при условии, что каждый их них хочет заработать — там меньше доходность будет у вас, если не откровенные минуса. И да, часто и застройщики ошибаются в формировании своих цен. Но у них в этом опыт побольше, и сидеть на пустующих квадратах они не хотят. Да есть варианты, что они сами входят в арендный процесс, но при острой потребности покупателя им всегда выгоднее выйти из нее. И вложить эти средства в то, что у них получается лучше всего — строить. Даже если недвижимость и гарантированно растет в цене. Рост цены за время строительства всегда больше. И собственные средства всегда обходятся дешевле нежели кредитные или инвесторские.

объекты, от застройщика, аренда, квадратного, объявления, коммерческого, нежилые, долгосрочная, купить, арендаторов, агентство, нежилых, покупка, рентабельность, сдам, нежилое, недвижимости, цена, метра, нежилого, нежилая, стоимость, объектов, бизнеса, коммерческой, олх, арендного, коммерческие, арендаторами, коммерческая, продажа, помещения, аренды, в аренду, цены, помещение, сдачи, база, помещений, арендатором, коммерческое, лун, продам, коммерцию, коммерческую, поиск, площадей, недвижимость, офиса