Такая разная коммерческая недвижимость.

В своих постах я очень редко подымал вопрос коммерческой недвижимости. Больше анализировал ее бесполезность в явно выраженных спальных районах. Там, где количество аптек, сырных магазинов и салонов красоты ограниченно. Но желание повышать класс жилья за счет первых 2-х коммерческих этажей осталась. Это спровоцировало обратный процесс — уход в палисадники во внутрь дома. То есть коммерческая недвижимость присутствует, но ее уменьшили до реальной потребности. Вопрос ведь не просто сдать это помещение, а чтобы его купил покупатель по выгодной для застройщика цене, который на нем будет иметь арендные платежи, гораздо выше чем в жилой недвижимости. И которого потом эти якорные арендаторы не будут отжимать по арендным ставкам.

Для арендатора главное проходняк у входа. И никакие закрытые территории здесь не актуальны. Да если там 5 тыс. квартир в ЖК — то возможно они своим закрытым комьюнити закроют поток посетителей. Но это уже будет когда все 5к заселятся. А это лет 5-7. Не сразу. Но арендные платежи прилетят на второй день, как только вы сделаете ремонт. Ведь тот самый арендодатель не будет ждать 5-7 лет, когда у вас начнутся действительно крутые обороты, и вы даже подумаете присоединить соседнее коммерческое помещение. Он за эти 5-7 лет уже планирует отбить его стоимость.

Вот поэтому только одним внутренним закрытым комьюнити, которое постепенно наполняется ничего не решить. Нужно открытый доступ. И все зависит от проходников, подъездных путей. Локации. И если с этим все в порядке — то кроме привычного наполнения коммерции у дома, можно уже рассчитывать и на офисы. А офисы это дополнительный поток. Поток для тех самых стандартных арендаторов. И тем более для кафе и ресторанов. Ведь если в 100кв квартиры живет 3-4 человека, то на такой площади в офисе — это 20+ платежеспособный человек (в зависимости от формата офиса). И арендная ставка и категория офисов прямо влияет на состоятельность его работников. ІТ сегмент к примеру.

Идеальные офисы, как я писал в посте про Unit — это в Гуливере. А все остальное, каким бы оно красивым не было — это уже вторая категория. Это и Unit, Васильковская, проспект Победы, Рыбальский. И если вы не в центре Киева (где ставки на аренду выше) — то в других офисах должно быть то, что заставит арендатора снять квадраты именно там. Первые этажи, много света, кафе и рестораны, транспортная доступность, или кто бы что не говорил об этом — жилье управляющего рядом. Офис МХП и домик Косюка как пример))).

А стоимость аренды в сравнении с Гуливером может покрыть такси для персонала, которым это неудобно. А если это джуны — то они и с тремя пересадками приедут набираться опыта. Другое дело — как быстро средний персонал работающий в таких офисах сможет купить себе квартиру рядом, и вовсе не тратить время на дорогу. И в случае с Unitом и их ценами (и сверх идеей — что большинство сможет работать у дома) — не факт.

Также для многих важен внешний вид офиса. Если это 30% панорамное остекление, стяжка на полу и бетонные стены и потолок — то для ITшников этой базы может быть достаточно. Покрасили, повесили несколько картин, поставили несколько досок, проектор, несколько перегородок, завезли мебель — и работайте. Нарезанные квадратные пространства в огромных бизнес центрах почти без дневного света даже в центре не думаю, что позитивно будут влиять на продуктивность команды.

Если компания твердо стала на ноги, и уезжает с квартирных офисов, или офисов в старом коммерческом фонде — то у собственника может появиться желание в перспективной локации купить офис. Цены на нее со временем будут расти, от сюда и арендные ставки. Да и подушка безопасности в виде хоть какого-то помещения, кроме квартиры должна быть. Даже если IT бизнес затихнет в процессе — будет квартира и офис в уже модной локации, сдавая который можно жить безбедно.

Из недостатков такого решения — часто проблемы с расширением. Тогда нужно смотреть сразу помимо своего помещения — еще и соседние, на одном этаже или этажом выше. Не зашел ли туда якорный арендатор, которого потом по вашей потребности будет очень сложно убедить выселиться. А офис в аренду или какая-то галерея с голыми стенами может «пойти на уступки». Собрали вещи и переехали. Ваша возросшая потребность сможет перебить их ставки, если добровольного желания у них не возникнет. Да может не с сегодня на завтра. Но в разрезе 1-2 лет можно с арендодателем этот вопрос решить, если в договоре не прописана первоочередная пролонгация аренды. Но не думаю, что все арендные косты они смогут позволить себе. А вам наоборот потенциальный переезд будет стоить дороже расширения. Да и часто особо ценный персонал, живущий пока еще на съемных квартирах подстраивает быт под рабочее направление. И ломать это все сложновато. Тем более искать персонал на замену.

Является ли коммерция лучшим объектом для инвестирования нежели жилая недвижимость? Наверное да. Но все зависит от локации, этажа, планировки, вложений в ремонт. Часто для сдачи в аренду помещения — нужно вывести минимальный ремонт. А иногда компании сами просят голые стены и со своим дизайнером сделают все для себя.

Наверное самым идеальным вариантом была длительная аренда под магазин или ресторан. Так как там затратная часть сильно привязывает арендатора к месту в котором он делает ремонт, при этом исключительно за его счет. Но это должны быть именно стабильные надежные арендаторы. Так как мебель то они заберут, а демонтаж тоже стоит денег, и иногда новому арендатору проще снять голые стены, чем исправлять все то, что наварганил предыдущий арендатор.

И повторюсь локация, этаж, планировка. И понимание того, кому мы планируете сдавать, а кому нет. Ведь квадратные метры в проходняке подойдут только для торговой коммерции. Но они и стоят гораздо дороже идентичных квадратов, только зеркально расположенных. И если вы согласны только на офисы — то переплачивать вам незачем. Беря офис с огромными панорамными окнами — нужно смотреть, не придется ли их пол дня ролетами закрывать. Или не слишком ли много любопытных глаз будут заглядывать в мониторы ваших сотрудников. Поначалу это круто сидеть у окна. Но если каждый смотрит, что вы делаете — это наверное напрягает. И еще вчера место за которое шли баталии — сегодня уже никому не нужно.

Офис на первом этаже и на втором, с одной и той же планировкой и панорамными окнами — это разные офисы. От актуального инклюзива до теряющей актуальность курилки. Или рандомных 5 минут на пройтись, проветриться, и со свежими мыслями приступить к решению поставленной новой задачи.

Банально — у вас по голове не будут ходить люди. Понятно если это магазин — там это не актуально. А если это офис закрытого типа, то еще один офис над головой и модными нынче бетонными потолками — немного будут раздражать. В отличие от офиса сразу под квартирой. Где часто только дети, пришедшие со школы в рабочее время могут создавать грохот. Офис — это плитка или эпоксидные полы и каблуки. И кто бы что не говорил о шумоизоляции в стяжке — она не спасет. А если еще что-то не выходит — раздражение будет вдвойне.  Особенно если это не дешевые квадратные метры, а с существенной переплатой за эксклюзивность.

Подбирая коммерческие помещение, сразу нужно понимать — под что вы его планируете сдавать. Кто будут ваши арендаторы. Как долго вы планируете его отбивать. И будет ли оно само по себе расти в цене. Ведь квартира на первом этаже в панельной 9-ти этажке с выходом на проспект — тоже можно считать доходной коммерцией. Но условный МАФ у самого проспекта привлечет арендатора сразу. А к ним еще нужно подход делать. И оно подойдет больше для сферы услуг, а не торговли. И главное не будет ли это помещение падать в цене, хоть на сегодняшний день вы и будете получать вполне адекватные арендные платежи. Надеяться на реновацию тоже не стоит. Ведь стоимость такой квартиры дороже тех, что на этажах. А компенсацию (когда бы это не было) вы получите как за обычную квартиру, а не доходную недвижимость.

В тех же перспективных районах каждый сданный новый дом — это дополнительная инъекция в стоимость коммерции. При этом стоимость квадрата непосредственно влияет на покупательную способность жителей. Для некоторых жителей новостроек и Ашан это праздник, а некоторым подавай только le silpo, а еще лучше сразу крафтовые магазинчики у дома. И они сами будут убеждать себя, что фрукты в этих дорогих магазинах более мясистые и полезные. Хотя по сути ничем не отличаются от продавца с прилавка у метро, который на оптовом рынке смотрит, что закупает.

Но это все нужно понимать самому, анализировать, а не брать готовые коммерческие предложения под пассивный доход. Еще и с арендатором. Ведь нарисовать цифры или предоставить арендный договор на завышенных ставках — не проблема. Особенно если договор скоро заканчивается, а вас еще и будут убеждать, что потом вы сможете еще немного поднять цену. Все что не зафиксировано в документах — того нет в реальности. И сроки аренды и неустойки. И даже если оно зафиксировано — то потом попробуйте еще добиться выплаты всего этого. Закрыли компанию и пропали. А вы потом бегайте с этими документами и обещанными показателями доходности.

А ведь это не просто падение цены аренды на 40%, это автоматическое падение стоимости самого помещения на 40% от того, что вы еще пол года назад за него заплатили. Или если вы продолжите сдавать — то 10 лет превратятся в почти 16,6 лет. И я думаю, еще пол года после продажи платить вам завышенные арендные платежи заложено в бизнес-план. А дальше поиск реальных арендаторов, с реальными ставками.

Чем больше посредников было с условной недвижимости от застройщика, при условии, что каждый их них хочет заработать — там меньше доходность будет у вас, если не откровенные минуса. И да, часто и застройщики ошибаются в формировании своих цен. Но у них в этом опыт побольше, и сидеть на пустующих квадратах они не хотят. Да есть варианты, что они сами входят в арендный процесс, но при острой потребности покупателя им всегда выгоднее выйти из нее. И вложить эти средства в то, что у них получается лучше всего — строить. Даже если недвижимость и гарантированно растет в цене. Рост цены за время строительства всегда больше. И собственные средства всегда обходятся дешевле нежели кредитные или инвесторские.

Делиться знаниями приятно: