Посредники. Они помогут вам купить/продать недвижимость.

Недвижимость всегда была очень доходным, но и очень сложным бизнесом. Бизнесом, который не ограничен только покупателем и продавцом.
Если в самом строительном процессе очень много подводных камней, рисков и форс-мажоров, то посреднический бизнес — это почти мгновенные деньги. При этом никаких обязательств.
Советчики, которые не отвечают за свои слова, но очень сильно надувают щеки. При этом не всегда эти услуги релевантны. И часто просто зависят от того, с кем у посредника налажено сотрудничество. Взять двойную комиссию — мечта любого посредника. При этом скрытая комиссия от застройщика — часто больше того договора, который вы подписали с риэлтором. Есть граничная цена, и все что выше — отдают посреднику. Все довольны. Менеджер — закрыл сделку. Посредник получил комиссию. Вы квартиру. Пока не осознали ее реальную стоимость, и привлекательность.
И вместо того, что вы могли сами за обычную квартиру попросить скидку, это за вас «делает» посредник, с известным результатом.

В эпоху ІТ — посредники со стороны покупателя скоро и вовсе не понадобятся. Есть агрегаторы предложений, агрегаторы агрегаторов. Вы сами сидите и просматриваете недвижимость, и сами можете прозвонить объявление. И сразу узнать результат. А не получить искусственно созданную паузу, и вконце услышать — «квартира уже продана, но я могу вам подобрать другой вариант».

Сегодня за 2 часа можно просмотреть весь интересующий вас район. Выбрать 10-к квартир, и за пол часа прозвонить их. Записаться на просмотры, без «испорченного телефона».

посредки на рынке недвижимости

При этом, чем больше посредников в процессе — тем сложнее договориться о времени визита. Часто бывает так, что вы неделю не можете попасть на просмотр в квартиру. Приходите, а там продавец говорит, что всю неделю был по вечерам дома. Неприятно, правда? Доверие к посреднику падает. У него ведь тоже свой график(при этом его график сильно отличается от вашего и продавца — ведь большинство просмотров исключительно в вечерний период, и вы не единственные его клиенты).

В таком сценарии полезными есть только посредники со стороны продавца. Ведь в отличие от самого продавца, который пол дня будет криво заполнять информацию на доске объявлений, посредник правильно разместит недвижимость на 10-ти ресурсах сразу, и увеличит вероятность контакта с покупателями ровно в 10 раз. За это и комиссия. А также часто в квартирах без постоянного проживания — ищет ключи, чтобы показать квартиру без хазяина. Она ведь может и не понравиться. Существенно снижая количество контактов продавца со случайными покупателями.
Но если есть прямой продавец и прямой покупатель, то «искусственные паузы» мешают всем. Но это необходимое зло. Зло на вторичке.

А вот несуществующие квартиры напрочь отбивают желание работать с риэлтором, который разместил эти объявления. Если квартиры нет — то и дальнейшего контакта нет. Просто кладете трубку. Иначе дальше вам предложат несколько вариантов, которые вы отбросили бы сами, даже не открывая само объявление. Убеждая посмотреть вживую.
Потеря времени. Они и близко не отвечают вашим запросам. Но риелтору ведь нужно воити с вами в живой контакт, во время которого опытный человек встретится с неопытным. А дальше как пойдет.

Хуже всего — правильно, чисто купить плохой объект(неликвид).
И в этом вопросе риэлторы впереди планеты всей.

Самым простой способ получить комиссию — свести покупателя и застройщика. Делов то — зайти в отдел продаж или на сайт и посмотреть планировки, прозвонить наличие и актуальную цену. Но нет, есть люди которые и этого сделать сами не могут. Они ищут «экспертов на рынке», которые им подскажут. Если человек делает обзоры на недвижимость — не факт что он эксперт. Он просто публикует структурированную информацию с пабликов. С текстовом или видео формате. Он не разбирается в юридических тонкостях, политико-экономических тонкостях, он просто скажет с какого материала дом, сколько он стоит, и что сдал застройщик до этого. Все это есть на Лун.

Никаких юридических последствий, если дом не достроится.
Ничего.
Просто вас за ручку проведут по нескольким отделам продаж.

Есть более опытные эксперты. Они на рынке 10-к лет. Но их IT инструменты выталкивают с рынка. И тогда в ход идет чернуха. О том, что первичка — очень рискована, что вторичка — надежнее. Что недвижимость на первичке строят с плохих материалов. Надувают щеки, рассказывая о тенденциях рынка, вскрывают погрешности конкурентов, застройщиков. Главное заманить в офис покупателя. А там уже легче переубедить человека купить то, что продается, а не то за чем он пришел.

Да каждый человек за свою работу должен получать деньги. Особенно если он делает ее качественно, и приносит пользу. Как по мне лучше уже банальная реклама(баннерная) — хотя бы честно. Хоть это и менее прибыльно. Ты делаешь контент, помогаешь людям разобраться в конкретном вопросе, и параллельно на этой площадке отводишь место под рекламу. И человек осознает, что это реклама. Но используя полученный опыт, решает — действительно ли ему нужно то, что на баннере.

Я сам часто прислушиваюсь к редким мнениям умных людей, но только с отсылкой к тому, чем человек занимается. Чем зарабатывает. Какие тезисы выгодно ему продвигать. И либо делить его экспертность на 2, либо умножать.

Больше всего ценны юридические консультации. Но и они часто бесполезны. Точнее свою консультацию они предложат.

юридическая консультация

Но ничего она не стоит, если застройщик обанкротится. Если будут задержки. Просто потому, что типовый договор инвестирования застройщики почти не позволяют редактировать. Особенно крупные. А если все делать по типовым договорам, то все прописано под застройщика. И ни один юрист не одобрит ваши инвестиции в недвижимость. Он просто предупредит вас о всех рисках, и вы опять наедине со своим выбором. А малые позволяют править многое, но не отвечают за конечный результат. Юрлицо то останется, а вот деньги и человек испарятся — и можете потом бегать со своими документами везде. Если нет репутации, то проще создать новую фирму, чем достаивать проблемный объект. Но это в худшем случае.

А если все ок, то и человек инвестирующий на удачу — получит свою квартиру. Когда никто ни за что не отвечает — то и платить им огромные деньги незачем.

Мне секретарь в покупке недвижимости не нужен. Мне нужен эксперт, но если эксперт действительно предлагает уникальные услуги. Отвечает за свои слова финансово. Может не на всю сумму недвижимости, но хотя бы кратно тому, что он получил за услуги. А не гуглит или лунит вместо меня. Еще и подмешивая сюда свои интересы.

Upd.

Неизбежный конфликт произойдет когда в объявлениях указывают «агентам не звонить». Это очень сильно раздражает агентов.  Ведь как минимум половина не имеет на данную квартиру клиента. А звонят только разузнать и попробовать навязать свои услуги. И со старта слышат гудки на той стороне, или и вовсе мат в ответ.

Ведь ни один агент имеющий клиента не скажет — «здравствуйте, я агент». А сразу обозначит, что его клиенту очень нравится ваша квартира. И если успеет договорить, что комиссию платить только покупатель, то может просмотр и произойти. Но часто критикуя позицию «агентам не звонить» используют очень мелочные аргументы. Из разряда «клиент с другого города», «клиент сильно занят». И да, такое бывает. Но если это не курортная недвижимость, то очень редко. Всегда аргументы второй стороны измеряйте в процентном соотношении к обычной ситуации.

Это как риелторы оправдывают свою нужность в проверке очень сложных документов. Но когда дело доходит до подбора квартиры — все такие варианты они всегда отметают, отговаривая вас. То есть экспертиза в сложных процессах у них есть, но ввязываться во все это они не хотят. Тогда какая от них польза? Вы же и сами понимаете, что выгоднее там где больше рисков. И банально отказаться от сложного варианта вы и сами можете.

И если клиента не показывают, и процесс покупки искусственно затягиваться, то в это время агент уже лепит фейковое объявление на вашу квартиру и собирает звонки. А потом с реальным клиентом уже идет на повторный просмотр.

И если продавец на старте отметает такие варианты, то он часто понимает, что теряет часть покупателей. Но и понимает, что продать квартиру дороже с риелтором, который представляет исключительно вторую сторону вряд ли получится. 

А вот с неограненным покупателем можно уже проводить манипуляции. Обращать внимание покупателя на уникальных элементах ремонта. И если иногородний покупатель приедет только на подписание сделки, и отправит просто агента вести подбор и процесс — то его прагматичность и опыт «уникальность ремонта» стразу же зарубит на корню. Это уже конвеер.
 
Я и вовсе не понимаю, как может покупатель не видеть объект до покупки. Продавец понятно — дал ключи риелтору на пустующую квартиру и тот показывает ее. А вот покупатель должен же посмотреть то, в чем он будет жить. Разве что это новостройка без ремонта. Но здесь как бы все проще, и можно от посредника отказаться. Нечего просматривать. Сравнили цены и актуальность и к оформлению сделки.
Главное не забыть, что если в квартире никто не жил, то это не значит, что за содержание дома счета не накапливались. И потом подписав договор, вам прилетит в почтовый ящик нежданчик в виде задолженности. И вместо крутого дивана придется эти деньги отдать управляющей компании.