Новые ЖК. Что и почем продают на каждом этапе?

ЖК. Какая огромная палитра зданий стоит за этими двумя буквами. Даже строя банальную свечку, полулегальный дом клубного типу — везде лепят ЖК. Зачем? Добавить этой груде бетона и кирпичей дополнительного статуса? А главное масштаб?
И если считать статус и масштаб застройщика только количеством сданных ЖК — то можно получить искривленную картину.

Очень сильно любят наращивать себе мышцы новые застройщики. Та же SAGA визуально везде. Но только Рыбальский имеет хоть какой-то масштаб. И они и близко не стоит с Stolitsa Group или KAN. И с обещанных гигантов только пока О2 добавили. ЖК Новый Подол, ЖК Амстердам, ЖК OZON и крутой ЖК в Китаево пока на уровне проекта или общественных слушаний.

И вот не понимаю аргумент, который часто слышу от покупателей. Так они здесь не построили еще ни одного дома. Нет смысла сюда инвестировать. Рано. Но если вы выбираете в этот момент другой ЖК, который уже визуально узнаваем — тогда да. Но просто ждать 1-2 года, только для того, чтобы убедиться, что дома действительно будут зелеными, а МОПы светлыми — вы ничего не выигрываете. Особенно если деньги под подушкой, а не на депозите. Купите готовую квартиру, просто меньшой площади. И не мучайте ни себя ни отделы продаж.

Всегда первую очередь больших жилых комплексов опытный застройщик вылизывает. Это часто 1-2 дома, в которые потом будут водить потенциальных покупателей.
Дома, которые сделают показательно качественнее, чем этот застройщик всегда делает. Потому, что придут во двор, и спросят у жителей, что и как. Да еще и по минимальной цене. Застройщик этими 2 домами застолбит за собой участок. Но на старте продавать много жилья по цене котлована не станет.

А что мы получаем во второй и следующей очередях? Масштаб, кратное увеличение строящей квадратуры. Увеличение цены котлована на 20%. И снижение качества. И так покупают. Ориентируются же не на эти дома, а на первые.  А там конфета. И все квартиры в один момент уйдут. Ведь все эти очереди разлетятся еще до того, как 3-й дом сдадут. За качеством никто не гонится. Все не проконтролируешь. Визуально похоже, и уже несут документы на ввод. А после сдачи обычно по чужим подъездам не шастают. И своего достаточно. Тот же Славутич 2.

А последние очереди уже берут масштабом. Страдает качество, высотность, материалы. Но уже во всю прокачан бренд. И на локации гуляют успешные молодые семьи, которые добавляют шарма. Из паркинга выезжают дорогие автомобили. Тротуары из брусчатки выложены. И каждый хочет дотянуться до этого уровня. А не парковаться во дворе. Это не банальный дом без имени, а только с адресом. Это уже бренд. Бренд, который знают во всем Киеве. Так и продавались огроменные стены у ЖД ветке в Комфорт Тауне. А с чего все начиналось? Низко этажная застройка. Они особенные. Они не жадные до этажей. А завершили как всегда.

Так вот, если вы хотите отлично вложиться и получить лучшее качество — только первая очередь от известного застройщика. От неизвестного или регионального, который только заходит в Киев такой подход не работает. Они пока настроят свои процессы в столице, пока с подрядчиками и поставщиками разберутся — ни о каком гарантированном качестве не стоит и мечтать. Да цены очень вкусные. Да может подфартить.  Но это скорее исключение из правил. При этом все же делается с лучшими побуждениями. Но вот как получится, проконтролируют, доделают — уже лотерея.  

Да рискованно. Да непонятно, что получите. Не понятно когда. Но это точно не хуже того, что будут строить дальше. И если даже застройщик забьет болт стразу на ЖК и снизит ожидания, то дальше дела будут не лучше. Но гарантированно дороже. И +20% разницы на одних только котлованах того стоит.

И понятие «котлован» я образно везде использую. Нет это же не значит, что только начали сносить старые склады и уже бежать в отдел продаж. Нет. Вырыли и начали лить бетон. Не подпорку, а именно сам дом. Можно идти. Тем более я не верю во все эти пред продажи, и не рекомендую в них ввязываться. И вносить задаток. Непонятно когда старт. А вы уже привязаны к ЖК. И поверьте если цена улетит в космос — эта бронь вас не спасет. Читайте договора. Там нет никаких гарантий. И если эти договора о намерениях хоть что-то подставляют собой в юридическом плане, то потом еще нужно это довести в суде. Украинском суде.

А еще и цена готового жилья будет дороже. И вы всегда можете попробовать продать то, что вам не понравится, но в готовом виде. Купить за эти деньги тоже готовую квартиру в другом месте, чем просто смотреть на свои накопления под подушкой, наблюдая, как первая очередь строится. И на ровном месте готовить +20%. И это если ваши сбережения в валюте. Если в гривне — даже при стабильном курсе цена на квадрат два года назад и сейчас разные.

Часто бывает, когда при хорошем спросе застройщик не ждет достройки первой очереди уже начинает строить вторую. И вы либо покупаете увидев только часть проекта, либо пропускаете первые квартиры, которые разберут без вас, и тогда посмотрев уйдете на остаток, или уже третью очередь.
А если это ЖК из одного дома, то этого названия никто  кроме его жителей не будет знать. Особенно те, кто в последнее время рынка недвижимости даже не касался. Многие не знают такие ЖК как Тетрис, Чикаго или Метрополь, если это не написано на них огромными буквами.

Делиться знаниями приятно: