Как новые застройщики заходят на рынок Киева.

Если вы думаете, что все застройщики мечтают возводить дома только в центре —  то это не всегда так!

Там конкуренция огромная. Дом должен быть круче чем у конкурентов, ибо рядом огромное количество таких же домов, в пешеходном центре. И 900м вправо или влево особой роли не играет. И помимо дорогой внутренней отделки, должна быть еще более уникальная внешняя. Это лицо компании. Когда спрашивают о застройщике, то говорят — «те что стоили Тетрис холл», «те что построили Квартет», а не те что возводят ЖК на окружной или на Левом берегу. Возле которого каждый второй мог ни разу даже не проехать. Не то что пройти, рассмотрев качество.

Наиболее показательны примером есть Stolitsa Group.


Первым ЖК который строил обновленный застройщик, стал ЖК Видпочинок на Житомирской. Отличный ЖК. Но его красоту мало кто может оценить кроме жителей Святошина.


А вот ЖК Квартет возле вокзала или ЖК Хоффман Хаус в Шевченковском районе строили, чтобы привернуть к себе внимание. И заявить о своих амбициях и вкусе. Цены с которых стартовали эти ЖК — были нереально низкими за такое качество.

ЖК Квартет почти в центре


Может дома не слишком комфортные для проживания самих жителей — первый нависает прямо над дорогой, второй в месте, от которого не дойти ни до метро и до исторического центра, ни до метро и очень густо застроенном.

И вот дальше начали строить привычные всем высотки в спальных районах на гигантских территориях — ЖК Варшавский, ЖК Варшавский Плюс, ЖК Севен, ЖК Галактика.
Назвать эти дома некрасивыми я не могу. На фоне других застройщиков они смотрятся довольно симпатично(особенно Севен). Но архитектурной ценности они для города не несут.

Тот же GEOS, помимо относительно красивых домиков в центре, застраивает огромные территории Голосеевского района в ЖК Orange City (менеджеры которых наверное замучили блогершу Ирину, в том числе из-за них я и отключил у себя комментарии) и Соломенского района в ЖК Family & Friends.
Домики менее привлекательные чем у Stolica Group, но немного дешевле. И имеют своего покупателя.

KAN радует как своими центральными жилыми комплексами ЖК Тетрис Холл и ЖК Централ парк, так и уникальной застройкой территорий на окраине. Да может цена порой и кусается у них, но атмосферу в своих ЖК они создают неповторимую в киевских реалиях.


И если Комфорт Таун внешне скорее смешит, чем раздражает, то уже Файна Таун  вариант вполне солидного спокойного района, в качественном исполнении.

красивый двор в Файна Таун

ЖК Республика — что-то среднее. А территории там огромные, лет так на 10 не надо думать как порешать наверху, либо придут активисты нанизу. Строй, создавай картинку европейского жилья, и подымай цены. Главное не экономить на фасадах.

РІЕЛ не успев зайти в Киев (спорно, удачно или нет именно с точки зрения сроков сдачи ЖК Львовский квартал или концепции доходного дома Элизиум) — уже начал застраивать гигантские территории на Соломенке ЖК OK’LAND, и нашумевший своими 36% скидками ЖК Great на Левом берегу. И уже вышел с него.

Застройщики это связивают с легкостью введения в эксплуатацию домов на окраинах, так как нет никаких мин культов и прочих присосок.


Сдал 1 дом в ЖК — это почти всегда легализации всего комплекса. А если строить по одному отдельному дому и каждый раз сталкиваться с органами, либо с теми же активистами. Оно им нужно? Особенно если профит соизмерим с центром.
Не нужно каждый раз проводить общественные слушания, где нужно в очередной раз рассказывать что они «планируют для района сделать».

А в больших ЖК — просто откладывай детсады и школы на следующие очереди, объясняя это низким спросом. Или те же паркинги. Подземный в центре нужно обязательно строить. Дорого. А наземный за окраине можно так же отложить под предлогом плохого спроса. И главное вовремя выйти с проекта, пока все не поймут какая Ж с парковками их ждет, когда все заселятся, либо купят авто. У многих квартира — первая большая покупка, передвигались на метро. А вторая — авто идет лет так через 5. И если просуммировать эти «через 5 лет» — выйдет не плохой такой трешак.

А красивая дорогая башня в центре для всех застройщиков — это всего лишь реклама. Только Taryan выпадает с этой логики, или застройщики одного проекта, с огромными репутационными рисками. Но риски недостроя гораздо больше в сравнении с потерей прибили, и тем более лица компании.

Там где проще всего строить и нет особых дополнительных трат, просто нанимай людей и масштабируй проект. Но привлекательность такого жилья для покупателя гораздо ниже. Тот самый монолитный каркасник, те же газо или керамоблоки что и в пригородах. И вот здесь уже в дело идут ведра яркой краски, зеленые дворы и главное —маркетинговые отделы. Люди которые даже из откровенно проигрышной локации сделают конфетку. По цене в 1.3-1.5 раза дороже конкурента рядом.

Но этого стало мало, и начали уже насыщать локации инфраструктурой. Поначалу достаточно было коммерции. Но и она уже перестала быть такой убедительной как раньше. Ушли сейчас в учебку. И если раньше запускать приватные школы было накладно, так как нужно было создать это все почти с ноля, то сейчас не обязательно самим этим заниматься. Есть уже образовательные операторы, которые зайдут на управление объектом.  Вопрос только в числе потенциальных учеников, и готовности родителей сразу с запуска объекта оплачивать все это. И строя эти школы на окраинах, они также нацелены на частный сектор вне Киева. Понимая что далеко не все жители самого ЖК смогут себе это позволить, и они в первую очередь ищут государственные детсады и школы рядом.

Ведь только на словах такое учебное заведение — это огромный плюс. А вот когда у вас 3 ребенка — оплачивать это все 10 лет будет непросто. И не все жители Комфорт Тауна учат своих детей в Академии. Тогда вопрос зачем там было там покупать? Да есть маленькие симпотные дворики без машин. Но между домами все запарковано. И смотря с условной смотровой площадки с правого берега на это цветное пятно понимаешь, что те ужасные многоэтажки вокруг строились гораздо шире друг от друга. И виды с окон хоть и не были потрясающими, но они не в окно соседу. Или на не совсем аккуратно сделанные фасады, которые издалека не просматриваются, в 30м все на виду.

Не все пока еще понимают, если объект от конкретного застройщика в центре дает сверхприбыль(именно за счет огромных рисков, и года рытья котлована) — то на окраинах у этого же застройщика могут продавать просто квадраты под тем же брендом. Но покупатели верят в сверх прибыльность всего к чему застройщик приложил руку.

Это просто жилье для жизни. Без громадных перспектив. Так как часто там так плотно застраивается местность, что в будущем здесь ничего нового появиться просто не сможет. И как в любом районе — более перспективная публика здесь не задерживается, а менее перспективная часто еще и долгие годы выплачивает это жилье. И средний уровень жителей с каждым годом будет падать. А маркетинговые бюджеты под разогрев этой локации больше не сливаются. И даже самый яркий спальник с годами будет превращаться в обычный. С обычной текучкой жителей. Без шанса на улучшение.

А вы это покупаете часто на пике. С поправкой на модную концепцию. Которая завтра обязательно изменится. А 9-16-ти этажные плотно застроенные дворы под условную реновацию еще не скоро пойдут. Помните всегда главным критерием успешности недвижимости в длинную есть Локация. И если кроме концепции там больше ничего нет — она проиграет в будущем либо лучшей локации, либо новой концепции.  Что бы вам не обещали.