Пассивный доход вместо недвижимости?

Долгие годы люди мечтают о собственном жилье. Собирают средства, начинают поиск, и тут их догоняют рекламными компаниями о том, что недвижимость — это пассив. А деньги должны работать, генерируя пассивный доход. А жилье пока снимать. Это позиция большинства людей, нацеленных вам предложить свой продукт или услуги. Это их работа. Проанализируем как их слова применимы лично к вам.

Первый сценарий.
Если вы такой гений, и уверены, что молниеносно сможите преумножить деньги. В чем проблема купить квартиру? И потом пойти в банк и взять кредит на бизнес под залог этой недвижимости. Это когда вы ничего кроме стратегии не имеете, то проценты на ваши эксперименты будут конские. А когда вам есть что предложить — банк спокойно вам выдаст нужную сумму, и даже немного больше предела стоимости вашей квартиры. Помимо теории и визионерства у вас будет огроменная мотивация не потерять свою квартиру.

Вот тогда и посмотрим, действительно ли вы способны на нечто больше, чем просто положить часто случайно полученную вами сумму денег на депозит, или вложиться в финансовые инструменты. Живя на проценты. А случайность именно в том, что вы не уверенны, что и дальше у вас будут похожие поступления. И в худшем случае хотите жить на проценты. Вот и весь сценарий.

Когда все намного предсказуемо, то покупается квартира, машина, парко места и даже никто их не расценивает в координатах «актив — пассив». Это комфорт. А заработок совсем на другом, который и будет обеспечивать дальнейшую жизнь. Просто грамотно вкладывают как минимум в недвижимость, чтобы она не падала в цене, а лучше еще и росла во времени.

А если это может быть единственная накопленная вами сумма — то вкладывать это в бетон (единый цельный объект) — вызывает как минимум сомнения. И на этих сомнениях и играют ваши финансовые консультанты.

И если на депозите они часто за бортом процесса, то разгоняя истории с вложениями в акции или компанию управления недвижимостью, с гарантированными 10% годовых — они думают как раз о своем проценте. Но сути это не меняет. Вы ведь продолжаете ничего не делать. Вы просто зарабатываете отдавая сумму денег кому-то другому. И он за это вам платит. Работают ваши деньги, а не вы.

Естественно увеличивая вероятность потери всей суммы. И именно за это вам говорят о 10% гарантированного заработка. Часто умалчивая, что возврат всей суммы никем не гарантированно, если что-то пойдет не так. И почему они не могут взять под те же 10% в банке сумму на свой бизнес по управлению активами?

Просто по мнению банка у них нет никаких своих активов, нет никакого бизнеса. Это не подпитка, масштабирование работающего бизнеса. Это часто создание за счет займа самого пула активов. А частные инвесторы этого часто не понимают. Инвесторы думают, что они несут деньги в компании, которые и без них могут существовать, и их 50к долл не влияют на их процесс. Вы как можете войти, так и выйти.

Только выйти вы не можете все в один момент. И когда все тихо — вы получаете свои гарантированные 10%. Но когда происходит нестабильность на рынке, курс падает, и уже 10% гарантированных эта компания не может гарантировать, и все хотят переложиться в другое место, все рушится. И эти компании понимают, что в случае чего одолжив всю сумму в банке, банк просто мгновенно выкрутит руки и заберет себе этот хоть и не такой прибыльный, но все же уже зарабатывающий бизнес. И разницу доходности покроет именно с доли управляющей компании. А они окажутся на улице.

А с частными инвесторами можно еще долго проделывать фортеля у них за спиной. Ведь самые умные шумиху подымать не будут, а просто молча выйдут. А подавляющее большинство до последнего будут верить в то, что все наладится.

Это процесс очень похожий на рынок новостроек. Почему застройщик предпочитает частных инвесторов, а не за кредитоваться в банках. И почему они не сильно хотят все эти «гарантии под эскроу счета».

Только есть одно отличие. Рынка инвестиций у нас почти нет. И если всплывает 1 или 2 компании, то это хорошо. Именно по управлению недвижимости. А не инвестируя в Теслу. Рынок застройщиков у нас хоть немного и шатало, но все же он огромный. И выбор ЖК у каждого застройщика огромный. Выбор этажа, вида из окна и планировки. И именно это для думающего инвестора дает плацдарм для увеличения прибыли. И 10% прибыли это не предел.

Ведь застройщики банкротятся и затягивают строительство не на прибыльных объектах, а на тех, где продажи не пошли. А проект уже строится, и часто огромный, не несколько очередей. Когда на котловане первый пул самых дешевых квартир сметают инвесторы, а запланированное удорожание стоимости квадратного метра уже не сильно интересует реальных покупателей, а в следствии и переуступки наверное и не пойдут, чтобы инвесторы и дальше покупали. Да определенное количество реальных покупателей будет, но этого недостаточно для завершения строительства. Вот ЖК и строят 4-й год, а до сертификата на ввод в эксплуатацию  еще очень далеко, как до Боярки в час пик. Но движение ведь есть.

Инвестируя в компанию по управлению активами — у вас все усредняется. Как и в случае чего выход из актива усредняется для всех одномоментно. И он не возможен. Даже если будет желание рассчитаться с инвесторами, путем продажи имеющихся в управлении активов, то в момент турбулентности их цена существенно снизится. И банально на всех не хватит. Это при условии честности руководителей. А ведь можно продавать это все с огромными дисконтами и откатами. А в конце либо выплатить инвесторам только часть вложений, либо просто обанкротиться. И учитывая, что в документах у нас всегда стоят не те люди, кому принадлежит этот бизнес — то и такой вариант не маловероятен, а вполне даже в духе времени.

И единственно правильным выходом будет продать весь это бизнес целиком, не дробя активы. Вопрос только в том, действительно ли он будет нужен кому-то. А не работал он только на 10% годовых, позволяя только управленцам иметь стабильные зарплаты и бонусы.

Давайте будем честными. Когда вы кладете деньги на депозит в гривне под 12-15% — по сути вы их кладете в валюте при стабильном курсе!!! Хотя рядом есть валютные депозиты. С куда меньшими процентами. Но главное их отличие в том, что вам вернут тело депозита именно в валюте. Вот он этот небольшой пунктик. Считать нужно не те 12% гарантированных, которые вы сейчас можете снять и сразу же перевести по курсу 28 в валюту. А те 100%, которые в случае кризиса будут уже 60-70%. А в случае 2015 года — сначала 60-70%, а потом и вовсе 30%. Если и вовсе не гарантированными лишь 200к грн.
Гарантия 10% без гарантии возврата 100% ничего не стоит. Она отрицательная.

В отличие от того же арендного бизнеса. Здесь гарантия именно 100%. И те где-то гарантированные 10% могут быть лишь 7% от сдачи.
И здесь также нужно мыслить по другому. Те 10% которые вам гарантируют — это действительно стабильная сумма. А вот 7% от аренды — это усредненная по рынку. В зависимости от объекта, от ремонта, от спроса. И это все у вас в руках — когда вы решаетесь пойти в этот бизнес.

Не просто, ай вложусь в то, что есть — гарантированные 7% она будет приносить. Нет, если это плохая инвестиция, и ужасный ремонт — вы будете на дне той статистики, которая формирует те 7%.
И если инвестировав в сам дом, вы там уже почти не можете ничего изменить, то правильно подойдя к перепланировке и оптимизируя затраты на ремонт, но при этом сделав его с фантазией — ваша квартира будет нарасхват, а не будет сдаваться по остаточному принципу. И цену за конкурентноспособную квартиру будете уже вы формировать. До момента подписания условного годичного договора все еще идет торг.

Но делая дорогущий ремонт с дизайнером штамповщиком, в надежде увеличить арендную ставку в будущем, вы тратите огромные деньги сейчас, чтобы попасть в ту категорию, где платят много. Но там своя конкуренция. Конкуренция тех, кто подумал так же как вы. По этому же лекалу.

Зарабатывают больше как раз на разрыве шаблонов. Ища на чем можно сэкономить. От чего отказаться. Чем удивить. Ведь диапазон смесителей от того же Hansgrohe почти безграничный. И часто арендатор смотрит именно на бренды, не разбираясь в линейках. Он, по-видимому, еще не проходил этап ремонта. Но мы думаем, что нужно делать так, как говорит дизайнер. Он заботится только о своей комиссии, которая зависит от цены. А за все платите вы. И так во всем. От покупки квартиры на котловане до составления объявления на сдачу в аренду. Где у посредников есть только свой интерес и усредненность во всем.

И вот вы сами решаете какой у вас будет доход от сдачи в аренду. 3% или 12% от того, во что вы лично вложили. А они выкупают по сути все здание. Возьмем к примеру небольшой ТРЦ. Это как топовые места в проходнике, так и забитые угловые площади, с минимальной витриной и проходимостью. Но стоимость усредненная. И влияет на те гарантированные 10%. И вы на это не влияете. А при подборе квартиры под аренду именно вы ищете то, что по вашему мнению идеально будет сдаваться.

При этом нужно также делать поправку на изменение стоимости самой квартиры. Если вы изначально взяли перспективную недвижимость в модной локации, которая с каждым годом наполняется, и манит к себе людей с деньгами, а не только с одобренной суммой ипотеки.

То и эти 3% или 12% также совершенно другие, и считаются уже от другой стоимости недвижимости. Дорожает не только стоимость этого жилья, но и арендная ставка. И на все это влияете именно вы. А не делегируете эти полномочия другим, отдавая еще и всю сумму даже не в управление, а по сути во временное владение, и не всегда временное. Так как гарантии возврата нет.

И когда говорят — ну так квартира же может подешеветь. Да это правда. Но она ваша. Вы ее можете распоряжаться. Вам ее не нужно вытаскивать в момент кризиса. Вы кризис можете предугадать в отличие от того, кому вы ее хотите по-быстрому спихнуть. И краеугольным здесь именно по-быстрому. Но вы никогда не предугадаете раньше компании по управлению активами.

Возможность вывода тела инвестиции в такие моменты часто замораживают. Или частями выплачивают. Все это часто прописано в договорах, но это никто не читает. Все смотрят на 10% гарантированных.

А условный арест счетов? Как он ударит по компании и стихийности происходящего? А это уже запустит эффект домино. И если ваша персональная недвижимость упадет из-за кризиса, то и недвижимость, которой они управляют — тоже упадет. Особенно если учесть, что они работают часто на сиюминутное увеличение арендных платежей, а не на удорожание объекта во времени. Им нужны показатели вконце каждого года, а не через 10 лет. А это может быть даже старая вторичка. Которая сейчас дает доходность, но во времени гарантированно дешевеет.

Вспомните 2015 год — в цифрах на счетах люди потеряли 2/3, а то и скатились к 200к гарантированных. А вот в стоимости жилья лишь 1/3. Странно? Но первое ничем часто не гарантировано, или частично гарантировано.
А квартира как была ваша, так и осталась. Одни ушли с рынка, рынок начал свой очередной рост, и уже новые претенденты на вашу недвижимость. В условиях падения цен проявили активность подматрасники. Счета банков трансформировались фонд гарантирования, финансовые компании либо вовсе ушли с рынка, либо долго переобувались. И сейчас обещают новые возможности.

Нужно понимать

  • есть на 100% недвижимость пассив. И это про комфорт и надежность.
  • есть пассивный доход, без гарантии возврата всей суммы.
  • и есть пассивный доход с аренды, где и заработок и гарантии.

Второй сценарий.
Зачем мне изымать такую сумму с оборота. Если ваш бизнес не выдержит изъятия 30-40к, то может он не такой и прибыльный? И не стоит ничего? А может поддерживать только нынешний образ жизни — ежемесячная аренда. А вы себя убеждаете в обратном. Может выхода и нет. И у вас обязательств больше, чем хотелось бы. Оборот настолько огромен, что прибыль с него обязательно нужно вкидывать в процесс, для дальнейшего существования. Не для роста, а именно для существования. Но визуально бизнес огроменный.

Да, когда именно прибыль, а не оборот растет существенно, тогда может и не стоит выводить средства и перекладывать их в пассив.  Но вариант — вкинуть больше и в конце месяца больше получить редкость.  Часто для масштабирования бизнеса нужны существенные вливания и годы ожиданий, в надежде, что прибыль также пропорционально увеличится. Без каких либо гарантий. Так как вы уже сами не можете также тщательно контролировать процесс и финмодель.

Но иногда единственной возможность позволить себе все блага (квартира, дом, машины, парко места) — возможно только после полной продажи бизнеса, или части в нем. Но когда они по сути некому пока что не нужны, то и продавать пока нечего. И вы просто себя убеждаете в тому, что это у вас «активный» бизнес. А недвижимость будет лежать мертвым грузом. Хотя правильно инвестировав в новостройку можно заработать гораздо больше того, что приносит этот «активный» бизнес. С одинаковым риском на фиаско.

И говоря о недвижимости как о пассиве, нужно понимать — все бизнесы строятся, для того чтобы позволить себе эти пассивы, а не только для самого процесса. А воротить миллионами, параллельно не имея даже своего дома, и в здравом уме говорить об аренде — может только тот, который может только аренду себе и позволить. 
Тем более люди с неплохим прибыльным бизнесом не будут искать на стороне компании, которые им будут зарабатывать 10% гарантированных. Забирая взамен 100%, которые часто даже не являясь участниками каких то фондов гарантирования вложений.

Совсем другая ситуация когда идет дискуссия — аренда или долгосрочная ипотека(с приемлемыми процентами).
И что в случае ипотеки это пассив, еще и не ваш, а банка. И что часто люди преувеличивают свои возможности, и даже берут объекты с мыслью на дальнейший рост зп. А в последствии не справляются с нагрузкой. Но здесь вопрос к адекватности и к планированию. К внимательности того, что они подписывают. Чтобы они не гасили сначала только проценты.

Но не имея ипотеки и живя в арендованной квартире зачастую все сводят только к мобильности. Глобальной или расстоянию к работе. И это все на столько преувеличено, что даже иногда смешно. Возможность это сделать не гарантия того, что это будет сделано. И пока вас с арендованной квартиры не попросят, или у вас не изменится материальное состояния — редко кто этим занимается.

Все мечтают уехать. Уезжают на постоянку единицы. И ты в условном США сразу же вписываются в ипотеку на дом, в каких то ипенях. А здесь всем рассказывали, что нужна мобильность. И 10 лет здесь снимали в 0. И 30 лет там будут платить ипотеку. Переобувание в воздухе. А наслушавшись таких стратегов — их друзья просто 10 лет поснимают, и потом впишутся в ипотеку здесь.

У условного заробитчанина в Польше — три возможности: вписаться в ипотеку там, купить квартиру тут или арендовать квартиру — последний вариант точно не выберет. Просто потому, что эти деньги ему достались результатом немалых усилий. И арендовать, и доверять заработанное человеку по ту сторону стола или экрана он не собирается. 

И когда говорят, что пассивный доход это просто, не престижно. То это не так. Многие советчики сами этим занимаются. Вот они вам рассказывают о гарантированной доходности. Очень вкусно это делают. Параллельно топя все вокруг. Дают советы. Дают ссылки в описании. Промокоды. И естественно вы продавая квартиру под аренду не сразу все вкладываете в такие финансовые компании. Но счет открыт. Вы попробовали. И дальше начали постепенно увеличивать инвестиции. 
И советчику невыгодно получить одновременную выплату за привлеченного клиента. Он будет получать выплаты от ваших инвестиций. И это как раз и есть тот самый идеальный пассивный доход. Он вас привел, вас привязали к его лицевому счету. Все работает и капает. И в самом худшем варианте — ему просто перестанет капать на счет.

Смешно слышать, что он рискует репутацией. Если ему потом предъявят, то он скинет ссылку на какое-то непопулярное видео годичной давности на его канале, где он говорил, что инвестиции в эту фин компанию стали более рискованными. Просто то видео которое ему помогает набирать клиентов — пушилось еще и рекламой, а то где он сам себя прикрыл где-то валяется  с 100-й просмотров. Но оно же было. Почему вы его не посмотрели? 
Он ничем не рискует, и точно свою квартиру не продает чтобы вложиться.  

А когда вам для «пассивного» дохода нужно отдать все кому-то, который вам будет отдавать по 10%, без гарантии возврата всего, то это не пассивный доход, а пассивное поведение. Он 9 лет может вам платить. На 10 год кинуть вас, и он даже ничего не делая будет в плюсе. Во-первых, инфляция, а во вторых просто положив это на депозит он будет зарабатывать. Но он же это гораздо прибыльнее будет использовать. 
И чем больше разница между процентом от аренды, от депозита в надежном банке и процентом от подобных компаниях, тем скорее всего меньше и вероятность возврата тела инвестиции. Все просто. 

Пассивный доход — это когда ты месяц изучаеш место и застройщика. Потом пол года занимаешься ремонтом, все контролируешь. И потом 10 лет получаешь неплохой пассивный доход.

А если ты все это доверил другим людям. То и место и ремонт и перспектива у тебя будет на уровне 7%. На входе. А дальше не факт.
А тем более работающий бизнес с такими показателями покупать точно не стоит. Вторичку под сдачу. Как только ты это купил, посредников можешь больше и не искать. Они это все на словах нарисовали. Или в определенный период на бумаге отчет. Который сами и вели. И нет никаких юридических гарантий, что это продолжит приносить такую же прибыль. Пассивную прибыль.

Готовый бизнес не продают. Готовый бизнес покупают. Предлагая условия, от которых человек точно решит продать. И зная, как еще лучше оптимизировать процесс. Или вывести его на другой уровень, другие обороты. А если бизнес продается и в нем ничего не менять, еще и убрать от туда человека, который им занималься, и поставить пассивного инвестора — то и результаты будут прогнозируемые.

И если вы осознанно не хотите все накопления вкладывать в пассивную недвижимость, тогда развивайте бизнес. Который в будущем сможете продать, и тогда даже не задумываться о таких понятиях как активы и пассивы. Но если вы в этом разбираетесь. А не просто у вас есть возможность в нем поучаствовать.
Альтернатива недвижимости.

Делиться знаниями приятно: