Как перепланировка влияет на стоимость квартиры?

Чаще всего информацию о перепланировках и интернете ищут люди, максимально отдаленные от этого процесса. И хотят узнать в общих чертах — входить им в процесс перепланировки или следовать планировке застройщика, какой бы кривой она не была.

И нужно понимать, что это не застройщик плохой когда рисует такие квартиры. А лично вы. Нужно сразу проанализировать, что дальше с той площадью делать, которую вы взяли наверное еще и с дисконтом. И стоили ли эти несколько тыс. того, чтобы потом всю жизнь о них вспоминать.
Да, изменения в ДБН 2018 года многим упростили жизнь. Но чем больше позволяешь — тем больше хочется еще.

И здесь уже все зависит от квадратуры. И той выгоды, что вы получите от сомнительных решений.

Если это однушка или евро двушка — то есть огроменный шанс, что вскоре вам ее придется менять на другую. Дети. А если еще и разнополые — то от этого никуда не деться. Переезд неизбежен.
Не проще ли эту квартиру продать тоже со скидкой сразу и купить что-то более или менее подходящие вам и вашей семье. До момента когда вы сами себя загоните в угол дорогим ремонтом, который не вытянет квартиру, как вы полагали. А наоборот удорожит неликвид.

А вот когда у вас трешка-конструктор, которая теоретически может покрыть все ваши потребности — сейчас с кухней студией, завтра с лишней спальней — то и пойти на небольшие нарушения хотя бы логически обосновано. Но тогда подбирайте и мебель конструктор.

Все равно раз в 7-10 лет люди освежают свой ремонт. И перенести кухонный гарнитур с условной кухни студии, где сейчас собирается вся ваша семья в отдельную кухню будет не сильно затратно. В момент когда дети подросли и каждому нужно свое пространство (даже на кухне, чтобы уроки делать).
Важно чтобы гарнитур был универсальным, а не подогнанный под каждый уголок, и гипсокартонный изгиб.


Та же ситуация — когда к вам пришли слишком серьёзные контролирующие органы и обязали вас вернуть все в исходную планировку. Неприятно, но не смертельно. Вам не нужно заказывать новую кухню. Мойка в правильном положении — до стояка 1 м, подвел трубы. Фартук (естественно не плиточный) и шину закрепил на новой стене.

Вы не только «берете все риски на себя» (как любит говорить большинство собственников) — но и продумываете последствия. А они неизбежны. Нужно понимать, что это временное решение. Просто это временное может растянуться на приятный длительный период. А может наступить уже через год.

Естественно я не рекомендую этого делать. Но если вы взрослые люди, самостоятельные — то это не самый плохой случай. Вы не вмешиваетесь в конструкции дома, не трогаете коммуникации. Ну да труба слива будет проложена не в том направлении. Но чем 3 метра от стояка на территории кухни отличается от 3 метров в другую комнату, или в коридор для кухни ниши. Сделаете вытяжку дольше.
Если трубу прорвет — вы в каждом из этих случаев будете отвечать.

Ну да вы !ухудшаете жилищные условия соседа снизу! — сделав мокрую зону над его жилым пространством. Трагедия. Он об этом и не узнает — если каждый день не будете стол передвигать по плитке(хоть многие уже на кухне стелят другое покрытие).

Как и плевать условным контролирующим органам. В моем нынешнем доме по стояку половина соседей сделала кухню студию в квартире с газом. В квартире с двухконтурным котлом — то есть газа сгорает в 10-ки раз больше обычной газовой плиты. И газовщики закрывали на это глаза. Никто ничего не переделывал. И ремонты точно не временные. И естественно никого без боя в такую квартиру не приглашайте.

Я не призываю бездумно делать незаконные вещи. Нет. Но если не просто «очень хочется», а позарез нужно лишнее помещение — и голова варит и способная осознать последствия — все в ваших руках, — нарезайте комнаты под себя.

Это обычно происходит, когда банально не хватает денег на квартиру побольше. Но тогда и на дорогущий ремонт такие люди выбрасывать деньги не будут. Их просто нет. А жить нужно. Аккуратные обои под покраску. Мебель поставили и живут. То есть в случае чего переделывать проще, когда не наварганили себе там 3-х уровневых потолков и островов с неизбежным поднятием пола.

Сделали замеры кухни в месте где она по документах должна быть, просто поставили ее «временно» там, где вам сейчас выгоднее. И в случае чего всегда будет возможность откатиться к «заводским настройкам».

Когда же настает этот час Ч — когда все нужно обдумать?

Естественно на этапе проекта у дизайнера. Он должен, и почти всегда обо всех рисках сообщает заказчику, но с разной тональностью. И часто слышат в ответ «вы делайте, а все спорные вопросы я, как собственник, беру на себя». И тут часто дизайнеры с облегчением продолжают работу. Особенно если собственник убежден в своей правоте. И свое решение он менять не будет, скорее найдет тех, кто с ним согласится.

Хороший дизайнер как раз на этом этапе должен обрисовать ВСЕ риски — которые влечет это незаконное решение.

Названые выше ухудшения жилого пространства соседа снизу (и это самое простое). Выписали акт, восстановили и все ок. Собственник потерял деньги — но он это как раз понимает.

Когда идет уже присоединение лоджий и тд — совсем другие последствия. Были огромные затраты по утеплению, замене стеклопакетов (часто необдуманно дорогие), вмешательстве в систему отопления и тд.

У меня был пост о трешки 90кв — но там внешний стеклопакет стоит сразу нормальный. Вам просто нужно убрать перегородку(сложить ее за шкаф). И пользоваться помещением. А раз это квартира с 3-мя спальнями — то вы там на долго. И в свое время восстановить когда понадобится.

У многих восстановления и потери будут куда больше.
Но когда вижу такие решения в однушках, у ребят на каналах, и они еще и этим гордятся (а не втихаря сделали и забыли) — то понимаю, что ни с кем они эти даже не пробовали согласовывать. Красиво, заказчик доволен. А последствия — это уже потом, без них. И гораздо раньше, нежели собственник думает. При этом они по сути ничего не выиграли. Добавили рабочий стол. И все.

присоединение балкона к комнате

Когда идет незаконное вмешательство в несущие элементы дома. Например, чтобы проложить трассу кондиционера — штробят несущую стену. Кто знает какой задел прочности застройщик заложил на несущие конструкции, если многие все еще пенопластом утепляют. И если это приведет к необратимым последствиям, здесь будет не только административное наказание.

трасса для кондиционера

А просто нужно было взять кондиционер с подключением с нужной стороны.

Реконструкция, которая подается как перепланировка. Вмешательство во внутренние конструкции или внешние. Когда прорезают во внешней стене огромные окна. Очень редко это пройдет даже согласование управляющей компании. А нужно, ведь фасад это общедомовая собственность, есть права архитектора и тд. О ребятах с БТИ я молчу.

И все подается — заказчик захотел. Делали ребята, которые сейчас не берут трубку. А мы только доделывали уже визуальную часть, и пришли на объект когда это все было. Никто на себя это не возьмет. Хоть контакты собственнику часто дают сами дизайнеры.

Это все страшно — но не смертельно. И если ничего плохого не случится, если вы и вправду умеете планировать свою жизнь, или тяжелы на подъем — то можете прожить даже с незаконной ужасной перепланировкой или даже реконструкцией всю жизнь. Или покупая вторичку даже не подозреваете, что там у вас под штукатуркой.

Но вот последствия во время ремонта дизайнер должен вам объяснить. Он этим занимается каждый день, а это ваша по всей видимости первая квартира. Вы должны все взвесить. И только тогда брать на себя все риски. У нас же принято брать на себя то, о чем даже не подозревают. Вплоть до уголовки.

Но дизайнер, чтобы не нервировать лишний раз собственника делает все молча. Или даже сам предлагает удивительный треш — просто чтобы квартира выделялась и ее заметили потенциальные новые клиенты, смотря очередной пост в фейсбуке с этой квартирой.

Встречаются люди, которые в новых панельных или кирпичных домах сносили все стены, укрепляли все металлоконструкциями, и сразу же выставляли на продажу. Но это профи. Они информацию о реконструкции не ищут в интернете. Сделали они все правильно, все просчитали, все укрепили. Улучшили квартиру, указали это все в документах на квартиру, и сразу же ее продают выше рынка. Они это делают для себя, а не другим. Потому что если все стопорнут — то не только их репутация пострадает, но и зависнут деньги. Их деньги, а не заказчика. Но сделали все правильно — как бы хорошо.

отверствие в несущей стене

Вопрос в другом — завтра собственник вы, и вы несете всю ответственность. Эти ребята завтра грин карту выиграют. И ищи их в случае чего. И да, когда все тихо — то вас никто не потревожит. Какие то документы вам дали. Вы спокойны. Но вот когда случится обвал или трещина в доме, даже не факт, что по вашей вине — срок получите именно вы. И те, кто это согласовал. А крайних у нас умеют быстро искать. И доказывайте, что это не вы, что так уже было. Вы собственник, вы и несете всю ответственность. И за время эксплуатации могли ухудшить узаконенную реконструкции. А в завалах потом попробуй еще и разберись.

А пока вы гордо ходите по новой просторной квартире и думаете, что где ставить.

Но главное — зачем?
Зачем это им понятно.
Зачем связываться с этим вам? Ведь на рынке полно монолитно-каркасных домов. В экономе цены не кардинально отличаются от панелек. Снесли газоблок и творите. Не рискуйте зря с несущими конструкциями.

Именно по этому — относительно перепланировки я больше доверяю риелторами.


Они уже знакомы не с уверенными самцами, которые берут все на себя. А с растерянными продавцами — когда БТИ их квартиру стопорит. Очень сложно продать ущербную квартиру. И тут уже собственник мечется — что же ему делать? Кто поможет порешать? А то, что он там начудил никто не хочет на себя брать за 1к долл. Ведь там огроменная ответственность.

Ок порешали за него все. Дорого. Не узаконили, а порешали, закрыв глаза (квартира же может продаваться без ремонта, и это уже «сделает новый собственник»). Переделывать не нужно.
Но в процессе продажи, когда это всплыло покупатель сильно задумается, стоит ли ему брать себе такую ущербную квартиру, если на рынке полно других. Даже если у нее супер продуманное пространство, и это та квартира, которую он искал полгода.

И здесь сразу отпадают все ипотечные покупатели — которых нам обещают под 10% и ниже. Им банк никогда этого не одобрит. А это при работающем рынке ипотеки будет огромное количество покупателей. При этом не всегда жадных. Если квартира подходит, то выплачивать за квартиру на 10% в месяц больше — не проблема.

Остается такой же самец как вы, которые готов все риски брать на себя. Только естественно уже не по этой цене. А просит скидку минимум 10%. В лучшем случае. А в худшем вы ищете нового. А контролирующие органы уже в курсе ваших делишек. И вы стоите на распутье — переделывать или решать. Даже не зная какой у вас в итоге будет покупатель. Может желающих на ваш креатив и не найдется. И порешав, потом придется восстанавливать. И главное — небольшое количество таких самоуверенных покупателей и их просмотров заставляет вас снижать стоимость — даже еще до прямых переговоров. Вы заложник ситуации, ситуацию в которую вы сами себя загнали. Все эти люди, которые помогали вам это делать, уже давно в Польше, США, давно сменили сферу деятельности.

Вы отдаете определенную сумму на то, чтобы порешать, скидаете минимум 10% будущему собственнику. Потратили наверное на все эти переносы со сливом под 4* и другую дичь гораздо больше чем в правильной планировке, где стояк там где положено, и все сливы и вытяжки в 1-2 метрах.

Что вы выиграли? Это кардинально поменяло функционал вашей квартиры? Или вы захотели сделать квартиру по фен шую?) Или получить стильную квартиру. Поменяли спальню с кухней, чтобы иметь лишние 2-3 метра и окно на 30 см шире. Ну и да вид с окна получше. Оно того стоило?

Я реалист. И понимаю, что в государстве, где законы написаны так, чтобы их не выполнять — серая зона довольно широкая для манипуляций.

И понимаю, что все может обойтись, и дотошные эксперты, которые занимаются только перепланировками и узакониваем будут топить именно за законность каждой мелочи. Это их заработок. Даже душевой кабины в строительном исполнении им не нравятся. Одним махом предлагают дорого все узаконить. А чтобы дорого — набивают проект пустышками.

Дизайнеры и архитекторы, эстеты конечно часто закрывают глаза на первый взгляд мелочовки, которые потом при продаже будут огроменной гирей.

Люди, которые порешают любую дичь за вас — не всегда сделают это чисто, законно. Они знают, что это серая зона, в которой они как рыба в воде. И если у них будет желание получить лишний бонус — они это обоснуют. Трактовать закон можно по-разному. Вот только когда что-то случится — судья может с такой трактовкой не согласится.
С такими ребятами я бы без личного знакомства даже не связывался. Да и провокаторов полно. Сегодня к вам придет их консультант бесплатно посмотреть, а завтра его друг з БТИ — который вас выдоит по полной.
И если в варианте с продажей в будущем — вы хотя бы пожили 10 лет в более комфортной квартире. То эти ребята сразу на старте вас приземлят.

После обновления ДБН многие вещи не нужно узаконивать. И это облегчило многим людям жизнь.

Но все еще есть легальные перепланировки, которые нужно узаконить. Обязательно. Это не дорого. Но да нужно пооббивать пороги, но главное знать, с чем и куда идти. И эти перепланировки часто сами ремонтники за небольшую цену помогут вам узаконить. У них уже рука набитая. И я бы советовал — сразу заняться этим.
Вот и посмотрите все ли там так безоблачно, или дизайнер о чем-то умолчал. Как с выносом балкона, который как бы стал нормой у них, но не в БТИ. И когда вы берете квартиру минимум с 2-мя балконами — то желание хотя бы один присоединить у вас естественно возникнет. Особенно если один из них на кухне.

И даже то, что в рамках закона в момент ремонта проходит — не факт, что через 5 лет хоть как-то пройдет по обновленным нормам. Сделали спорное решение — внесите в паспорт объекта.

И помните — ваша обслуживающая компания ничего не решает. И ничего не позволяет. Но есть дизайнеры, которые говорят — весь процесс мы шли в ногу с обслуживающей компанией. Ну да, они могут поиграть мускулами. Порассуждать про дизайн код и другие важные им вещи. Но даже дав на все добро в устной форме — в документы по квартире они же никаких правок не вносят. Все правки в БТИ.

Поэтому, при подборе квартиры сразу думайте для чего она вам нужна, кто в ней должен жить. Какой период времени вы в ней планируете жить. И только тогда покупайте. Всегда проще на старте все обдумать, чем потом думать, что с этим все делать. Кто вам это все будет делать. Кто будет вносить изменения в документы. И как вы это все потом будете продавать.

Допустим, у вас квартира на первом над коммерцией этаже. И это развязывает вам руки почти во всем. Развязывает, но это не значит, что можно сделать и забыть. У вас перепланировка. Да законная. Но это нужно отобразить в документах.
И да, это как раз тот вариант — что можно узаконить постфактум. Почти все и всегда. Но узаконить перенос мокрых точек придется перед продажей. А это не всегда удобно. И почти всегда не вовремя.

Хотя есть один случай — когда это временное решение. И вы уже скоро планируете там сделать другие кардинальные изменения. А пока поживете несколько лет вот так. То есть стройте что хотите. Вас сильно не накажут. Штрафы — минимальные. И по сути вы ничего не нарушаете. Единственное — когда-то все же нужно пооббивать пороги. А может и не придется.

В других случаях потеря в последний момент согласного покупателя из-за бюрократии — это будет самое малое неудобство, которые вас ждет. И естественно выновным в тот момент будет черепахоподобный работник БТИ. А не ВЫ.

И когда ваш знакомый риелтор не советует вам делать глупостей, а знакомый дизайнер набрасывает крутые, но спорное решение — послушайте первого.

В памяти постоянно всплывает однокомнатная квартира на 60кв в ЖК Оазас на Оболоне. С эркерной лоджией на 9 кв. И повальной модой 2010-х годов выносить кухню на балкон. И «дополнительная комната», и кофе можно за столиком у эркерного окна утром попить.

Но по факту это 60кв. Это по фасаду 2 окна. Это дважды незаконная перепланировка. Мало того, что присоединять лоджию запрещено, так еще и перенесли туда кухню. Что тогда, что даже сейчас эти квартиры постоянно весят на сайтах объявлений. Они выделяются и ценой и планировкой как двухкомнатная, но никто не спешит их брать. И такая квартира ждет своего покупателя. Но особого ажиотажа видимо нет.

И хорошо если они просто висят, а не на них сливают бюджеты на продвижение. Ведь причина не в отсутствии просмотров. А в желающих купить ЭТО себе. Когда покупатели смотрят на документы, и риелтор их предупреждает о последствиях.

И это я только о самых простых новостройках. С которыми имеют дело обычные жители. Перепланировка в старых домах, где каждая стена несущая, где перекрытые на соплях держится, в домах-памятниках архитектуры я и вовсе не советовал затевать ремонт. Если это не первые этажи под офисы, где это существенно удорожает стоимость аренды и привлекательность объекта.

Очень сложно мне дался этот пост. Так как у меня лично произошла трансформация отношения к перепланировкам. От «не сделать в этой квартире перепланировку — преступление перед здравым смыслом» до «а как и кто потом это все купит (унаследует) в таком виде?»
И я все еще верю в рациональность некоторых нарушений, если планировать в длинную, и у вас квартира-конструктор.