Переуступка квартиры. Что это? Стоит ли ввязываться?

Большинство квартир при инвестировании через 2 года будут стоить дороже, но не более 20-25%. И здесь вопрос не в рынке, или перспективах. Совокупность разных факторов.

Репутация проверенного застройщика всегда трансформируется в завышенную цену. И профит делится в их пользу, а не вашу. Когда вы покупаете квартиру от надежного застройщика где-то на окраине, только потому, что это надежно и у вас нет на лучшее место денег — лишний раз подумайте.

Вот вы получите на финише этих жалких +20%. Которые в первые 3 года трансформируются в минус 5+1.5=6.5% дополнительного налога. То есть профит составит всего 14.5%.
Это если вам разонравился район, либо вы завели семью или родился ребенок, и вы решили продать свою новостройку и купать квартиру побольше. Иногда жизнь течет быстрее веб камеры от застройщика.

В таком случае лучше поискать квартиру в почти сданном доме. Вот прям дом достроили, но еще не оформили документы. На рынке полно перекупщиков, которые скупают пачками квартиры у застройщика. И для них продать вам объект даже со скидкой будет выгоднее, чем вступать в имущественные права, оформлять на себя все договора с водоканалами и тд, и платить тот самый налог до 3-х лет.
Перекупщики присутствуют не на всех объектах. Если застройщик не заинтересован в этих крысиных бегах — то он просто не будет заверять переуступку. А делать это на стороне — как-то не слишком надежно, и отпугивает покупателя. Если это с согласия застройщика — то все по тихому, и быстро. Точно знаю, что КАН этим не занимался. Аркада была в деле. И как только очередную панельку презентовали к продаже — в офисе застройщик было не пролезть.

Потому что, каким бы внешне был не привлекательный объект, квартира у метро всегда будет расти в цене. Застройщик продаст все что, строит. Переуступка заработает посредникам несколько процентов. Вот только если застройщик продал все по минимальной цене, а потом строители захотят уехать строить Варшаву — то зп нужно подымать, чтобы конкурировать.
При плавных продажах эти неприятности компенсируются повышением цены. А если все продано на старте — то вся эта модель может в один момент накрыться медным тазом.

Переуступка работает при условии, что продавец не платит 15% налога на прибыль. Это никого пока не волнует. Рынок работает, все в доле всем хорошо. Даже если человек переуступивший несколько квартир и привлечет к себе внимание — то сделка уже будет закрытой. И налог сдерут именно с него. Вам точно не стоит волноваться.

Давайте посмотрим второй вариант.
Вы покупаете первую квартиру. Сейчас вы снимаете. Посчитайте сколько денег уйдет за эти 2 года на аренду. Особенно у людей, которые любят комфорт. У них всегда съемная квартира лучше той которую покупают.
Вы заметили, что эти люди обычно снимают однушку в центральном районе, даже не смотрят на спальники. А вот когда подсобрали денег — то выходит совсем другие условия. А добавив сюда еще 2 лишние комнаты для детей на перспективу — и едут на левый берег, и без вариантов, либо «далекий пригород».
Так вот вы взяли стоимость аренды. Умножили на 24 месяца. Что-то мне кажется сума не сильно меньше 20% которые вы получите проинвестировав. Переуступка максимально приблизит вашу квартиру. И нервы как минимум у двоих, а скорее и 6 человек будут в порядке. Поверьте ваши родители переживают за вашу квартиру больше вас. Они прошли через 90-е. И знают что такое на 10-к лет замороженные дома. Либо не получить квартиру, которую вам как бы обещали выделить, но до них очередь так и не дошла.

Так вот, прежде чем нести деньги в первый объект, который вы увидели на борде — проанализируйте рынок. Что есть на Луне с новостроек сданных в последние годы в пешей доступности. Есть ли спрос. Или рядом незастроенные территории — то есть потенциал. Есть ли уже сданные дома в этом ЖК. Вот к примеру КАН стартовал Файна Таун с 24 тис грн. Не успев достроить первую очередь, как вторая стартовала уже с 30тис грн. Посмотрите на вторичном рынке. Что там предлагают.  И слишком ли цены отличаются? Может в новых очередях улучшенные планировки, может этаж получше, вид с окна. Тогда да. Но ждать 2 года банальную квадратную однушку? Оно того стоит?

Если вы вкладываете во вторую очередь крутого ЖК с надеждой, что он будет расти в цене потому, что первая выросла. Не факт. Может это потолок роста для района. А если и будет — то и первая продолжит расти. И ОЧЕНЬ часто материалы первой очереди лучше последующих. Вот такой парадокс — цена растет, а качество падает. Ведь и так покупают. Но я это уже не о КАН. У них всегда все стабильно — газоблок).

Как бы я скептично не относился к КАН, но Файна Таун у них просто красавец. Место шикарное. Огромная территория. Каждая новая очередь будет ближе к метро и ниже этажностью. Еще бы метро Нивки подмарафетили как на Святошине — было бы и вовсе замечательно.

Поищите на домике «переуступка» и посмотрите где больше всего гуляет свободной прибыли. На этот ЖК в первую очередь и обратите внимание. А уж потом думайте инвестировать или перекупать в почти готовом доме.

Внесите свой вклад в развитие блога, поделитесь статьей с другими: