Ринок нерухомості. Перезапуск. Хто візьме на себе ризики?

Не секрет, що для подальшого розвитку ринку нерухомості потрібна нова стратегії. Лунають і державні програми, і пільгова іпотека, і страхування ризиків, і ескроу-рахунки, і іпотека виключно для вторинного ринку. Все, щоб тільки активізувати новий сегмент покупців — з довгими грошима. Так як короткі потрохи вичерпуються. Як вичерпуються розтермінування під заробітчан. Як вичерпуються інвестори, яким нікому перепродати свої квартири.


Державні банки вийшли першими на ринок з новими іпотечними ставками. Тільки там то відсотки не прозорі, то примітки — для державних службовців, для лікарів. І навіть коли 10% будуть повноцінними — то це все ж доволі відчутна переплата. Якщо це на довготривалий період — то доходить до х3 від вартості квартири.

Великі іпотечні платежі

Чому ставки по іпотеці в нас на стільки більші ніж в більш розвинених країнах?
Перша причина — це відсутність довгих грошей. Часто іпотека в розвинених країнах фінансується з приватних пенсійних фондів. Де при першій турбулентності не біжать в банк знімати депозит.

Друга — житло, яке у них загалом зростає у вартості. Так, там також є кризи. Але пройшовши кризу, воно швидко перевершує докризову ціну. Саме тому у них, якщо ти не виплачуєш іпотеку на нерухомість — ти можеш продати її. Бо сама частково виплачена іпотека буде чогось ще вартувати. Або в гіршому випадку банк вижене вас з дому і на цьому все. Він загально в плюсі. А якщо з якихось причин в мінусі — то це вже питання до аналітиків банку. Чому вони на неліквід видали іпотеку.
А в нас падіння курсу і ваша нерухомість в порівнянні з 2008 роком у валюті впала в 3 рази. І сьогоднішня вартість житла аж ніяк не покриває ту суму, що вони взяли тоді. Навіть с частково виплаченими ними рефінансованими платежами.

Саме тому і такі шалені відсотки. Ніхто ж нікого не заставляє брати. Можуть допомогти політики. Штучно понизивши ставку. Але ніхто не гарантує, що цим вони не розгонять інфляцію і знову не обвалять курс. І ваша квартира буде коштувати дешевше ніж ви її брали у валютному еквіваленті.

Для ринку — іпотека це корисно. Ринок перезапуститься, ціна буде зростати. Та головне у свій час вискочити в валюту з цієї мильної бульбашки. А хто залишиться там на довго знову програє.

Як захистити інвестиції в нерухомість?

Довгобуд на Троєщині


Повинна бути невідворотність покарання. Не так важко знайти нецільові використання коштів на будівництво. Правда для цього потрібно бути професіоналом, і враховувати реалії українського ринку, зі звичайною легальною мінімізацією оподаткування. Бо так можна будь-якого забудовника прикрити аж до апеляційного рішення суду. А в будівельній галузі — репутація важливіше будь-якої рекламної компанії. І коли забудовника гучно заводять в суди — то охочих інвестувати в рази зменшиться.
Тобто спочатку всіма можливими способами перевірити гіпотези, а потім вже обшуками паралізувати роботу компанії. І не навпаки, в надії хоч щось знайти. Бо в іншому випадку забудовник посипеться, і доведеться і так ледь дихаючому КМБ добудовувати.

Це все ситуація яка вже існують зараз на ринку.
Та пересічні українці вимагають на законодавчому рівні гарантувати добудову їх квартир. Як в Європі. Тільки в Європі немає котлованів! Так і в нас зараз є житло не на котловані — вторинний ринок. Тільки там ціни значно більші ніж на котловані. Тому що ризики будівництва хтось повністю взяв на себе — чи то залишки квартир забудовника, чи приватні інвестори, які заробляють на перепродажу.
І різниця між котлованом і вторинним ринком в середньому по ринку — це однокімнатна 40кв і трикімнатний 65кв. Здається всього 25кв. А це дві спальні. І суттєво комфортніше проживання вашої сім’ї. І ідуть в котлован. Ризикують. Але хочуть гарантій.


Ризики. Вся справа в них. Хто їх візьме на себе?

У самого забудовника досить часто обмежені фінансові можливості. І всі вони вже вичерпуються — і вже ледь покривають розрив розтермінування на 2-3 роки.

Часто в будівництві присутній «сторонній інвестор» який викуповує значну частину квартир на старті — коли потрібен проект, свайне поле, вивести декілька поверхів до відкриття відділу продажів.

У них суттєва перевага — найкращі планування мають змогу собі забрати. І коли ми заходимо у відділ продажів то часто дивуємось, що хороших планувань немає в продажу, а якщо і є — то ненайкращі поверхи. Відразу недовіра до забудовника, що це він свідомо продає спочатку неліквід. Можливо почекати? А насправді він може і ні на що не впливати. В нього просто залишилось в будиноку на 150 квартир тільки 100. І коли ми відвідуємо відділ продажів — звісно розчаровуємось.
Тут ризики по будівництву бере на себе партнер. Не просто так, а щоб потім продати за ціною вторинного ринку. Він бере ризики — він і забирає різницю. Ще на докотлованному етапі.

Час від часу лунають думки, що потрібно ввести страхування об’єкту будівництва. Застрахувати простіше всього. А от коли умовний Укрбуд «поставлений на паузу» — то уявіть скільки виплат страхова компанія мала б одночасно зробити. Якщо і в змозі була б це покрити — то з розтермінуванням. Простіше збанкрутувати. Цей ринок переважно працює за схемою — величезна кількість страховок і мінімальна кількість виплат, при тому на довгому періоді. А от коли одночасно — це вже не кожна страхова вистоїть. Своїх коштів в такому обсязі у них немає. Пільгове кредитування від держави в допомогу як варіант.

Найбільша ліквідність в банках. І от на них взагалі покладена місія — оживити ринок зменшенням іпотечної ставки. І одночасно з цим не покласти банківську систему. Одночасно це не можливо.

Якщо перший варіант — то вся відповідальність має лягати на позичальника. З можливістю банку у разі припинення регулярних платежів забрати квартиру назад у власність банку. І тут популісти стоять на заваді. Бо виявляється дітей з квартири не можна виселяти на вулицю. Тобто відразу відкидається варіант — переїхати як і половина сімей, які не брали іпотеку в орендоване житло.

Або на банк, який крім ризиків неповернення також лягають ризики інфляції та девальвації. Саме тому вони перестраховуються величезними відсотками. Які їх примушують знизити.

Це все ми говоримо про ринок новобудов. Де завжди є можливість недобудов. Тобто всі гроші взяті в іпотеку в банку підуть на будівництво 90% будівлі. А потім забудовник в один момент просто не витримає конкуренції і все заморозить. І бажання платити іпотеку на недобудовану нерухомість в пересічного українця точно не буде. І якщо банкрутувати у нас ще не навчились, то вчасно покинути країну в нас вміють.

Це вже апокаліптичний сценарій. Де вкінці всі ризики повернуться до банку.
І якщо банк державний — то докапіталізація мінфіном.
Якщо приватний — то черговий рефінанс від НБУ.

Національний банк України

Так от, навіщо банку нести по суті всі ризики та тільки частково заробляти на цьому? В цьому випадку найвигідніше забудовнику — він то всі свої цілі закриває за 2-3 роки. Далі справа відносин позичальника та банку. Саме тому найбільшими лобістами іпотеки є забудовники. І навіть не публічний власний Интергал буд заговорив про це. В нього то бізнес активно працює — а от клієнти потрохи вичерпуються.

Щоб вся відповідальність була на банках вже не один рік планують впровадження ескроу рахунків. Які в свою чергу лобіюють банкіри.

Інвестор вносить свої кошти на спеціальний рахунок в банку. Цей рахунок повністю наповняється. І банк якби заморожує ці кошти. І віддає їх забудовнику тільки після добудови будинку. Тобто в разі чого банк повертає кошти інвесторам. Саме з цього рахунку.

Якщо в інвестора немає всієї суми — то банк вносить за нього кошти. Видаючи вкладнику іпотеку.

Тільки тепер питання де брати кошти забудовнику для будівництва всього будинку? Залучати в такий проект кошти громадян вже не можна. Ні один партнер фінансово самотужки не витягне все будівництво.
І тут банк власними коштами фінансує це будівництво. А гроші інвесторів на окремому рахунку залишаються. Тобто банк вибив з ринку малих інвесторів. І забудовник змушений до них іти по кошти. Все працює. Доки не зламається.

І найбільше зацікавлений в добудові будинку саме банк. Він несе практично всі ризики. Йому і контролювати все будівництво.
Він затверджуватиме проект забудовника. Йому вирішувати все, аж до оздоблювальних матеріалів. Тобто якийсь топменеджер з краваткою буде вирішувати на що в проекті варто витрачати кошти, а на що не варто.

Не команда забудовника, яка на цьому ринку роками. З гігантським досвідом. Ні вони тільки пропонують. Затверджує все банк.
Забудовник в данному випадку це виключно велика підрядна організація, котра виконує тільки будівельні роботи. До витрати фінансів вони не мають відношення. Навіть середні тендери погоджує менеджер банку.

Звісно це все на папері. Баланс буде витримуватись. Але все рівно остаточні рішення тепер не за забудовником. Який роками вибудовував собі репутацію і досвід.

Банк бере на себе ризики по страхуванню внеску інвестора. Тільки от разом з ризиками він забирає собі прибуток — який колись забирав собі інвестор, купуючи квартиру на котловані.

Так можливо це не ціна вторинного ринку — але десь на рівні ціни переуступки. Що заважає зараз по цій ціні в майже зданому будинку купувати собі квартиру? Навіщо цей законопроект? Тільки тут вічне — хочу дешевше, а ризики нехай хтось інший за мене покриє.

Зараз мінфін руками державного КМБ рятує інвесторів не зовсім державного Укрбуд. При цьому лунають цифри у 2 млрд грн? Спочатку у вигляді купівлі квартир. А там буде видно. Головне гроші виділити. А от як і кому потім квартири виділять — це вже зовсім інше.
І це логічно, тому що репутація Укрбуду на нулі. Репутація КМБ з їх власними затримками трішки вища, але не ідеальна. І на відкритому ринку продати такі квартири в таких ЖК буде важко. А державі потрібні квартири. Щоб не виділяти землі сумнівним фірмам за мізерні 5-10% квартир.
Держава рятує інвестора.

Якщо навернеться теорія з дешевою іпотекою — то доведеться рятувати частково банк, частково інвестора.

Якщо навернеться теорія ескроу рахунків в один момент — тоді наслідки будуть куди важчі. І рятувати доведеться виключно банки. Виплати інвесторам якби недоторкані. Питання лише — що вони отримають їх в тому обсязі що і вкладали. Тобто це не депозит. І два роки вони просто не використовувались.
Але якщо банк ліквідовується — то там все через фонд гарантування — і фіксована сума яка буде прописана в законі про ескроу рахунки.

Або після чергової масштабної докапіталізації банку сума, яку ви клали на спеціальний рахунок буде такою виключно в гривневому еквіваленті. Враховуючи інфляцію у валюті це можуть бути зовсім інші гроші.

Це як проінвестувати в квартиру на котловані і не підписувати акт прийому квартири. Забудовник тільки радий виплатити внесені кошти дворічної давнини. Просто лишній скандал в ЗМІ їм не потрібний, і через місяць щось там виправляють.

Це доволі спрощене бачення. Але поки Укрбуд більшість його інвесторів будуть вважати державним — то ця інформація не буде зайвою. І хоч-не-хоч — єдине що може врятувати проблемну новобудову — це держава. В тому чи іншому вигляді. І чим менший забудовник, в якого ще не сформована репутація, яку роками напрацьовують — тим більше шансів, що держава на вас не зверне увагу.

А держава це ми.
І людина, яка хоче взяти іпотеку та ще й з ескроу рахунком і людина що не збирається її брати знаходяться в цій історії по різні боки.
Хоч в коментарях всі уявно хочуть іпотеку як в Європі. Просто щоб була. Щоб поставити галочку. Щоб ринок ріс. Тільки врятувавши одну свічку яку будував приватний забудовник з приватними інвесторами — ми ці гроші заберемо з будівництва дитячого садочка, реконструкції парку. Побудову яких навіть не вимагали люди, які купували собі квартиру. В той момент вони думають тільки про власне житло і мінімальну ціну. А ризики, інфраструктура — це вже потім колись.

Делиться знаниями приятно: