Почему растут цены на недвижимость?

Кто бы что не говорил об рынке в целом, но именно первичка задрала цены. А уже за ней все остальные бегут впопыхах. Но что за этим стоит? Да, иногда можно найти на вторичке объекты, которые при здравом анализе более выгодны (учитывая 3 года, риски, +аренда соизмеримой квартиры). Но это мы смотрим глазами людей у которых 100% суммы, возможность торга с продавцом. Держание паузы, возможность ходить выбирать и тд.

У многих покупателей совсем другая система координат. Есть первоначальный взнос и мысли об ипотеке или рассрочке. На те же 2-3 года.

  1. В первом случае — рассрочка на старте, неплохой выбор и плавный процесс. Да они не получат минус 10% скидки. Но дальше все понятно и прогнозируемо.
  2. Во втором — это +60% к стоимости сходу. Их первоначальный взнос из 30% для рассрочки превращается в 18% для ипотеки.
    На недостающие тело 82% уже от 160% стоимости добавим +21% ипотечные(если вписываются в критерии льготной ипотеки, а это до 2.5 млн) + сразу нужны деньги на ремонт (с плюсов аренду не надо платить больше).

И настроение резко ухудшается. Это в ситуации захода на старте строительства ЖК или в эксплуатацию и документы, если что-то ценное останется(но у застройщика).

Льготную ипотеку 7% под переуступку не пойми у кого — банк не даст(большинство даже побоятся это узнавать). Значит это должна быть квартира от застройщика(которого банк одобрит) или уже с документами. А с ними у собственника аппетиты растут, и те же +6,5% налога, который он умолчал в объявлении, тоже планирует получить с покупателя.

Вот и идут к застройщику за «беспроцентной рассрочкой» на старте продаж. Просто чтобы поезд не умчал. Вложились, подстроили расходы под выплаты. Параллельно на ремонт собирают. А застройщики этим пользуются. Плавно повышая цену, пока поток покупателей резко не просядет.

А инвесторы на выход (предложениями которых усыпаны сайты объявлений) ждут совсем другого клиента. Он уже с трудом проходит под льготную ипотеку 2.5 млн по хорошим объектам. А с детьми готовую однушку никто же не будет брать, там уже семейные квартиры нужны.

Учитывая, что количество первых может расти при улучшении зп (у тех же itшников), а вторые встречаются все реже(и тоже уже поглядывают на первичку) — то прогнозировать динамику рынка нужно все же по первым. Как и рынок аренды держится именно на них. Они могут себе позволить снимать то, что хотят, но деньги умеют считать. Достаточно ли будет перетока этих топовых арендаторов хотя бы в рассрочку, для того, чтобы собственники вторички начали обрушать рынок с другой стороны, желая избавиться от своих квартир — не знаю. Но перетока в длинную вторичную ипотеку из описанного выше я бы особо не ждал.

Поделитесь этой ссылкой с другими: