Поради при купівлі житла. До кого звертатись?

Не можливо бути експертом у всіх галузях. Оскільки досвід здобувається часто через помилки. Важливо, щоб це були все ж чужі помилки. І щоб тими помилками люди ділились, а не соромились їх.
А оскільки купівля житла як і ремонт квартири досить рідко буває частіше 1 разу в 10-15 років, то навіть отримавши цей досвід — до наступної купівлі він буде вже не актуальний. І ваші поради будуть вже не актуальні навіть вашим дітям.

От вони й прагнуть знайти більш досвідчених людей в цій галузі, наївно сподіваючись на повну відвертість цих співрозмовників. Та альтернативних варіантів не багато, і доводиться, навіть розуміючи всі ризики довіритись. У кожного покупця свої умови і всій порадник.
Та часто покупці навіть близько не розуміють мотивів і цілей даної поради. А найголовніше наслідків розмови за чашкою кави.

Урбаністи
Людина, що купує квартиру без паркінгу, школи поряд і на 17 поверсі, вікно в вікно — робить це не від не знання як має виглядати правильний комфортний ЖК. Просто вони усвідомлюють, що підземний паркінг в будинку відразу зробить дорожчим весь комплекс на 30-40%. Та ще й потрібно буде купити й сам паркінг.
В Києві повно комфортних ЖК. Тільки в кожного свої матеріальні можливості. А ті, що найбільше говорять про правильні формати для життя — часто самі винаймають квартиру, як той же блогер Варламов. Довелось би йому на початку свого блогу стикнутись з купівлею власного житла — говорив би можливо і не так категорично.

Людина яка більше всіх бачила і має найбільший досвід — це ж просто бачила. І не більше. Тому що вибирає образ життя — подорожувати. І часто ні на яку квартиру вона ще не відклала. Але досвід фонтанує в ній, і хочеться ним поділитись. Вона кошти витратила на набуття теоретичного досвіду. А потім коли настає реальність — то вона виявляється зовсім інша. І цей досвід можна викинути. Бо він застаріє — бо як мінімум половину вашої зарплатні потрібно буде віддавати на іпотеку (при умові що вона буде). І найближчі 10 років у вас випадуть. З дітьми відпочивають на морі. А не ходячи по спальним районам Стокгольма, в пошуку концептуального Червоного будинку.

Звісно, якщо це не робота. І тоді дещо можна не брати до уваги (вартість) заради гарної картинки. І під впливом таких Варламових люди постійно відкладають купівлю власного житла, чекаючи на щось особливе. Хоча, навіть якщо воно і з’явиться, то виявиться, що їм на такий формат не вистачить коштів. Але дати пораду комусь, що йому купувати завжди вистачає часу.

Людина з галузі фінансів.
Пояснить що це пасив. Продовжувати знімати, а кошти порадить куди вкласти. Звісно це все не за 1 зустріч.

Мене завжди дивували люди, які говорячи що вони 3-4 рази банкрутували та продовжували займатись бізнесом — думають, що вони роблять щось дійсно сміливе. І їх за це потрібно поважати. Так вони могли промовчати, і ви б про це навіть не знали. Але за кожним банкрутством стояли якісь люди. І добре, якщо це просто найняті співробітники. Він їм дав роботу, надію і можливість взяти валютний кредит свого часу, а потім забрав. І це їх проблема, що вони не прорахували ризики.

Але є ж люди, які втратили свої кошти, повіривши в геніальність ідеї. А потім виявилось, що це просто юний бізнесмен так набирався досвіду. Виправдовуючись щоразу цим, і переконуючи що саме цього разу він точно знайшов золоту жилу і допоможе вам заробити на його досвіді. Або залишити десь свою стабільну роботу і ризикнути своєю репутацією — ідучи за ним.

Та це ще пів біди. А запустити бізнес, навіть не відрегулювати процеси, малюючи прибутки в найближчому майбутньому і вже через рік продавати франшизу. І довірливі інвестори купують. Навіщо вашим дітям дах над головою — мужик з інтернету бізнес-план продає. Треба ж брати.

Замість першого житла. Бо ж гроші мають працювати, а бетон — це ж пасив. І ладно, якщо ви самі щось придумали та розумієте як це має працювати. Ні вам продають лиш інструменти, можливо тимчасових топ-менеджерів. І гребіть далі.

І точно не працює схема — я ось стільки то разів проінвестував вдало, можу давати пораду куди варто вам інвестувати, а куди ні.

бо,
в першому випадку найголовніше перепровірити декілька разів, куди ви вкладаєте
в другому випадку найголовніше перепопередити декілька разів клієнта про можливі ризики

А охочих віддати вам гроші в управління, або комусь під вашу пораду буде велика кількість. На підґрунті вашого особистого успіху, і абсолютно ігноруючи другий випадок. А от сам консультант у разі чого буде наполягати саме на другому. Він же ж попереджав, що гарантій немає. А його увага не націлена на найменший інфопривід, як зі своїми інвестиціями. Він вам порадив і забув.

Потрібно брати до уваги часові періоди коли інвестував консультант і плануєте ви. Бо часто саме перші інвестори в шоколаді. А от ті, кому вони з часом порадять цей інструмент — в іншій схожій субстанції. Навіть при умові, що ваш консультант дійсно чесна людина і не намагався з самого початку на вас заробити, наприклад на партнерській програмі від фінансової установи чи забудовника. Та час змінився, попит змінився, фінансовий стан забудвника змінився.

Юристи
Юрист — довгий час була для мене рольова модель в здобутті освіти.
Але свого часу я звернув з цього шляху. І з часом зрозумів, що не даремно. Це дуже розумні люди. Надто розумні, щоб рекомендувати та гарантувати комусь план дій.
Вони просто фіксують всі ризики, всі можливості. І делегують вам прийняття рішення по надважливим питанням.

І в країні де всі слідують закону — це можливо і дуже цінні поради. Але там де з будь-якої сторони може прилетіти лебедик, і змішати всі очікування і плани — вони просто теоретики. Точніше не так — їх послуги будуть в нагоді у разі проблем. Проблем які вони на старті не можуть прорахувати. Які можуть правильно розрулити в ідеальних умовах. Але не спроможні нічого зробити у випадку повного краху, як в тих же Аркад чи Укрбудів. Там для спасіння ситуації вже інші інструменти підключають.

У випадку з Укрбудом ситуація розвивалась доволі тривалий період. І можливість вийти з цих інвестицій була довго. Але всі надіялись на те, що все залагодять. І саме таким людям можна було спихнути об’єкт по початковій ціні. А потім був майже рік невизначеності. І врешті решт все ніби розрулили, на невідомих загалу умовах та все ж. І от змоделюйте пораду юриста в цій всій Санта-Барбарі. Ніхто нічого не знає, але всі про щось здогадуються. І що робити — не знають.
А зараз після отримання ін’єкції від державної іпотечної установи будинки Укрбуда завершують швидше, ніж самого КМБ.

Якщо хочете ризикнути — зараз є Аркада)). І можливість увійти в проект з шаленим дисконтом думаю також є, хоч там все складніше, ліквідація і хз що з фондами. Ризикнете? Довіритесь юристу? З дисконтом десь 40% і ймовірністю невдачі ще більшою у відсотках.
Чи ризикнете вийти зараз за пів ціни? Якщо через 2-3 місяці об’єкти вирішить добудувати КМБ чи, наприклад Stolitsa Group. Або через рік. Або як з метро на Троєщину політики будуть педалювати цю тему перед кожними виборами, і забувати відразу після. Більшість просто спостерігають з надією.

А сказати, хто являється номінальним власником тої чи іншої юридичної організації забудовника на етапі котловану, без реальних власників — це майже нічого не вартує.
І враховуючи, що всі кінці десь на островах, то змінитись бенефіціар будівельної компанії може декілька разів за період будівництва вашого будинку. Ви навіть не помітите. Нікому не потрібний відтік потенційних інвесторів. Звісно якщо це не ворожа зміна власників. І без інформаційного фону там не обійдеться. Але там інвестори нікого вже не цікавлять. Там інші цілі.

А юрист, який знає всі подробиці — буде мовчати як риба. Репутація важливіша, ніж 100 баксів від пересічного клієнта, який завтра закине цю новину в телеграм канал, і тим самих обрушить всі продажі по 10-кам ЖК.

І в першому ЖК з 2015 року один і той же забудовник встиг побудувати 4 черги з різними етапами інвестування і ростом ціни, а в іншому більше 4-х років не може 1 будинок вигнати, хоч квартири якби і продались, але по якій ціні, і чи був запланований ріст, на який забудовники дуже розраховують в фінансуванні проекту.

Представники забудовника (власні інсайдери)

Те ж саме і зі знайомими менеджерами в самих будівельних компаніях.
Це їх життя. Їх бонуси. І вони будуть до останнього продавати квартири. А вам в кращому випадку дуже поверхнево натякнуть, що пора перевступити. І то настільки тонко, що ви не сприймете це серйозно.

Будинок будується від 2 до більш реальних сьогодні 3-4 років.
Яка ймовірність того, що за цей період менеджер з продажів змінить не один ЖК, і навіть забудовника.
І коли в нього все добре — то і він радить вам вкласти кошти.
Як тільки щось пішло не так в самого менеджера — то весь накопичений негатив, який старанно приховувався — вихлине на поверхню. На вас. І що вам тоді думати, коли у вас вже квартира в цьому ЖК? Виходити? Молитися? Гуглити?

Це ж не ваш найближчий родич. І навіть не кум. Але після розвитку стосунків у кумів-мерів Ірпеня і Бучі — я більше не вірю в цей «зв’язок».

І тим більше порада, що взагалі ніяк не підтверджена нотаріально і матеріально. Сказали та забули. А потім за 3-4 роки переграли декілька разів ту ситуацію. І що вам з того, що ви «перестанете спілкуватись» — найгірші наслідки для нього.

Рієлтори

Є лише одна об’єктивна сторона в процесі — покупець (правда не у всіх є бажання бути раціональним, а також обмежене занурення в цю галузь лишає людину маневрування). І як тільки покупець делегує свої дії комусь іншому, або хоче гарантовану пораду від когось іншого — то відразу ситуація втрачає об’єктивність. Навіть найкращий чесний рієлтор, натрапивши на безглуздого і невпевненого клієнта не витримає і з часом захоче якнайшвидше закрити угоду. А не вічно їздити на перегляди в різні кінці міста.

А здебільшого — вся ця система консультування в виборі або в продажі квартири зводиться в якнайшвидшому закритті угоди.
Робити 15 показів замість 5 ніхто не хоче, через знижку вам у 5%, бо це для рієлтора 5% від комісії — і це умовні 50 доларів. Але потрачено буде часу неспівставно цій сумі. Ще й без гарантії на кінцевий результат.
Краще переконувати поступово свого клієнта, що він не розуміє ринок, ніж іншу сторону процесу, яку він бачить 3 хв.

Знайомий рієлтор діятиме по цій же схемі, просто момент П — він відкладатиме максимально. А потім просто перестане підіймати слухавку.  А надіятись на те, що він вам скине без комісії найкращу свою квартиру — наївно. Одна справа сходити на пиво, а інше отримати гарантований прибуток. Особливо, якщо ви про це навіть не здогадаєтесь.

І найбільше серед ваших знайомих саме таких консультантів. Це ж не ваш родич, чи той же кум. Це людина, з якою ви перетнулися на якомусь дводенному тренінгу. І раз в пів року збираєтесь глянути футбол. І на цей тренінг він прийшов не за мотивацією чи знаннями. Він прийшов за такими як ви. І концентрація успішних людей тотожна вартості тренінгу.

І вони ж не продають вам двокімнатну квартиру на прямо на тренінгу чи через тиждень. Вони просто серед ваших знайомих, в контактах. Там, куди холодними дзвінками не пробитись.

А потім ви в нього щось запитаєте.

Далі через місяць він вам щось запропонує.

І ви ще через 2 місяці поїдете на перегляд.

І навіть якщо не купите з ним нерухомість, є велика ймовірність, що якщо в загальний чат хтось попросить контакт знайомого рієлтора, ви зробите послугу вже цій людині, що просить контакт, а не тій, чий контакт ви даєте. Ще й перед тим спишетесь з рієлтором, чи він вільний і чи в Києві. Ось так це і працює. Бо кількість знайомих в кожній окремій галузі в нас обмежена. Але успішні люди, які йдуть на тренінг самовдосконалюватись, мають можливість як купувати, так і часто змінювати житло.

І якщо в бізнес-клубах, де кількість успішних людей зашкалює, це досить швидко вираховується, а деколи зі старту відсіюється, то на різноманітних тренінгах де заробляють на вхідних, репутація там не так важлива. Ідеальне місце, щоб забити в контакти такого «знайомого».

І він з вас може навіть не взяти символічні комісійні. Він просто скинув на вас нерухомість свого клієнта. Який йому і виплатить бажані 3-5%. В такому випадку не бачить у вас комісію, а людину з певного прошарку, с певним рівнем доходів, а головне с потребами. Ось ці потреби він і спробує допомогти вам закрити. Або вашим друзям. Навіть безкоштовно.

Люди, які живуть на широку ногу.
Вже не дуже дивуєшся, як люди, які радять вам дорогий ремонт — потім самі живуть в дуже дорогих квартирах. Вони ж якось це заробили. А крім порад, що клієнту купити — вони більш нічим не займаються. Можливо душовий набір не має коштувати 26к грн? Можливо це не раціонально?

Часто говорять, що наше оточення і відношення до матеріального відбивається на нашому майбутньому. Але просто живучи на останні в орендованій дорогій квартирі — ви не зможете на неї назбирати. Просто тому, що ви будете викидати гроші на її оренду.
А от крутячись в просторі, де дорогі елементи інтер’єру — гарантія того, що хтось це купить і у них будуть суттєві комісійні. І тоді зібравши всі оці комісійні вони глянуть в сторону такої ж квартири.

Тільки ви ж ця перша людина. Яка повинна вже мати надприбутки, щоб дозволити собі купити цей душовий набір за 26к, щоб ваш дизайнер з комісійних зумів собі дозволити дорогу квартиру. І тоді ви якби зрівняєтесь. За ваш рахунок. І скільки йому потрібно таких як ви, щоб сукупна кількість комісійних його задовільнила?

Ви помічали, що найбільш активні в знайомствах на групових бизнес тренінгах різноманітні продавці? Вони прийшли туди за клієнтами, а не за знаннями. Вони це все вже і так вміють. Але вони зі сферичного вакууму перейшли у розряд ваших знайомих. А так як у вас немає друзів рієлторів чи продавців сантехніки — то вони у вас перші на думці. А далі вже під час угоди їх відверті маніпуляції ви не помічаєте. Щоб зберегти відносини.

Працівники відділу продажів заробляють непогані гроші.
Але до моменту, поки вони вам продають квартири. І якими б вони в житті не були правильними людьми — погані квартири самі себе не продадуть. І буде дуже важко потім продавати тільки погані квартири, швидко продавши ідеальні. Тому що це не закритий ринок. Якщо в вас тільки погані — покупець піде до сусіда. А коли ви прийшли в відділ продажів не підготовленими, то чому вам не продати неліквід, у вигляді опенспейсу на 100кв. Хоч там всього три вікна.

І досить часто за надліквідні квартири сейлзи взагалі не отримують бонус. Тобто ви прийшли до них, такий обізнаний, все знаєте. А ви там такий не потрібний. Заберете найкращу квартиру, випитаєте всі таємниці (запостите їх потім в телеграм співінвесторів, тим самим налякавши їх потенційних покупців, які також мандрують подібними каналами), ще й захочете підправити стандартний договір інвестування. І нагадаю — це при умові, що ви хочете найкращу квартиру зі 150 наявних, за продаж якої сейлз ще й вірогідно ніякого бонусу не отримає. 

От вони й почнуть маніпулювати з бронями та тп. І вже якщо ви рішуче захочете покинути відділ продажів згадають про цю бронь, яка «поки під питанням» (або потім передзвонять через 3 дні). Ні про які знижки там вже не йдеться.

І на відміну від багатьох інших посад в різних компаніях — сейлзи не просто хлопець чи дівчина, що покажуть вам об’єкти. Вони в багатьох ЖК заробляють часто більше клієнтів, що до них приходять. Шляхом бонусів. Тобто говорячи про житло, вони дійсно в ньому розбираються. Але є питання розбиратись для себе, і продати жахливу квартиру клієнту. І точно просити поради, яку саме квартиру вам вибрати у них не варто.

Але це їх позиція.
А ваша — бути дійсно обізнаним в темі. І не вестися на маніпуляції, якими б вони не були — няшними чи агресивними.  Або їх і взагалі може не бути, якщо в ЖК більшість квартир ідеально спроєктовано, і єдине що вам варто вибрати — сторону світла, з якої зранку, в обід і ввечері буде сонце світити вам у вікно. 

Та це зустрічається дуже рідко. І тільки у свічках-коробках, які будує той же Интергал-буд. І в залежності від кількості свічок в ЖК — є ймовірність мати неперевершені види, а є ймовірність зашторуватись від сусідів, які також живуть на 22 поверсі та в 50м від вашого вікна. 

А от криві планування зустрічаються дуже часто. Особливо там, де забудовник експериментує з зовнішнім виглядом будинків. А також у випадку повного панорамного скління будинку. Саме в них зустрічають двушки з 3-ма вікнами на 100кв, як в Шервуді. Два вікна яких ще й перекриває спільна панорамна лоджія. І якщо ви самі ще можете відмовитись від даної квартири, то якщо вмілі маніпулятори прикрасять її, ви як мінімум задумаєтесь, а якщо ще й зіграють на вашій неспроможності її купити, ви зі штанів виплигнете, але її купите. Це ж кімнати здорової людини, а не чулани.

100кв Шервуд

А потім поживши в ній, вам буде дуже не вистачати двох «чуланів» для свої дітей. І ви будете спати в загальній кімнаті.

Висновок.

Саме тому я ніколи не даю прямих порад в інвестуванні, хоч це найпоширеніший тип листів, що мені приходять. Я просто акцентую вашу увагу на важливих речах в різних ситуаціях. Точніше — одна річ просто радити звернути увагу на якісь аспекти, а інше — рекомендувати щось конкретне людині. Навіть найкраще. Але виключно в цей момент часу. І найкращі умови та перспективи там саме через суттєві ризики. Не несучи за це ніякої відповідальності. А людина навпаки сприймає це як 100% пораду від експерта. А потім залежно від результату або сильно радіє або все втрачає, або заморожує свою інвестицію на довгий проміжок часу.

І якщо я досить спокійно сприймаю коливання в ту чи іншу сторону — то багато людей підіймають паніку, як тільки в 1 день не бачать по вебкамері працівників на будівельному майданчику. Ще й мене згадуватимуть потім на кожному форумі, як поганого порадника. Навіщо це мені. Приймайте рішення ви самі. Самі й несіть 100% відповідальність за них. Та завжди є бажання перекласти на когось свої невдачі, і присвоїти собі вдалі рішення. А виходить часто навпаки.

Або і просто забивають на ризики і перекладають їх на професійних фінансистів. Там жеж досвідчені люди працюють. І навішо йому мені щось пояснювати, я віддам йому свої гроші, і він їх вдало вкладе. Будь то нерухомусть чи фінанси.

Але, щоб змінити напрямок інвестування, потрібно найти ту компанію, натрапити на порядного менеджера в тій компанії. Менеджер має тримати баланс між своїми інтересами, вашими та інтересами компанії.
Далі він має знайти компанії в розвиток яких вкладе ваші гроші. Саме ваші, а не свої, які б він напевно трохи по іншому інвестував.

І далі ми всі дружно надіємось з ймовірністю 70/30 на успіх. Співвідношення може бути інше, залежно від суми, ринків і решти ризиків.
Що вас не кинуть
І що компанію, в які він інвестував не кинуть в тих невідомих вам умовах, в яких вони розвиваються.

На ринку нерухомості я сам розуміюсь(думаю як мінімум не гірше ніж менеджер про якийсь південноафриканський ринок) і умови в яких ЖК будують мені особисто зрозумілі. Надіюсь і ви вже трохи розбираєтесь в цьому, а не просто вбиваєте тут час.

Звертатись можна до всіх вище наведених учасників ринку. Та рішення потрібно буде приймати самому. І бажано не платити при цьому ні велику комісію, ні надмірно ризикувати вартістю всього об’єкту.

Делиться знаниями приятно: