На сколько реальна реновация старого жилищного фонда?

То, что не смогли запустить до большого ипотечного кризиса 2008, когда цены были космическими, планируют запустить сейчас, когда все застройщики говорят о строительстве по себестоимости. Интересно. Реновация…


Да, застройщики, воспользовавшись турбо или посттурборежимом, решили пролоббировать себе многие вещи, о котором долгие годы мечтали. Но мне кажется все это делалось для «пусть будет на будущее». Реальной возможность влезть во все эти глобальные переселения с хрущевок на окраинах не всегда реальна.

Да, закон должен быть прописан так, что жилье должны компенсировать в той же локации что и сносят. Относительно в этой. Но условная новостройка возле Соломенской площади жителям пятиэтажек рядом не светит. Их отселят в Кадетский гай или в лучшем случае в Отрадный, рядом с парком и медгородком, и трамваем. А сделать там просто светлый ремонт — и многие жители убитых квартир могут даже не возмущаться.

Убедительно ли будет смотреться альтернатива для остальных, даже при увеличении квадратуры? Не факт. Но и убеждать нужно уже не всех, а всего лишь 75%. Это наверное главная победа лоббистов. В условной пятиэтажке без проходной фасадной части убедить 1-й и 5-й этаж будет несложно. Там и с подвалами и с крышами уже давно все мягко говоря на соплях. Реновация — их спасение. А это уже 40% жителей. Остальные 35% можно мотивировать «исключением дома с программы реновации». Многие поверят. Если это не глобальная застройка, а точечный ЖК. Что сами застройщики в приватных разговорах и не скрывают — для глобальных процессов нужны мощности, стратегия, коммуникации за счет города. А если паевые отменили — строить их будет не за что. Но главное — нужны покупатели. Без полноценной ипотеки в глобальную реновацию страшно входить.

А вот рядом с парком, рядом с метро, в пешеходном центреснести 3 хруща и на их месте возвести 5 свечек — это прям мечта. Мечта на законных основаниях, а не с зелеными заборами, частными охранными фирмами. М это всего лишь, чтобы впихнуть одну свечку в тот же двор. К тому же проблемные ЖК продаются хуже и старт цен начинается ниже рынка. А по другому набить «блокирующий пакет инвесторов», после которых город и активисты отступает, не получиться.

Главная проблема для любого застройщика, который хочет попасть в эту «большую перестройку» будет наличие своих активов. Свободных квартир под расселение. Как поговаривают такого добра у них полно. Вопрос в другом, что условный КАН или Столица Групп из это списка выпадут. У них часто до завершения уже не найти свободной коморки, не то что квартиры. Но у них и со свободной землей в последние годы проблем не было.
Но земля земле рознь. Можно рассказывать о ценности низкоэтажного европейского жилья на окраине, и параллельно строить дорогие высотки в центре.

И у хороших застройщиков с гарантированно растущей ценой квадратных метров полно партнеров, которые выкупают у них большие объемы квадратов. Они то могут предоставить свои квартиры в обмен за хороший кусок пирога в новом проекте. Когда вы заходите в новостройку жить — можете случайно увидеть, что реально много квартир весят на юридических собственниках. И это же не значит, что объект не продан. Просто некоторые люди предпочитают твердый бетон нарисованным цифрам в банке.
Перепродают не спеша с хорошей наценкой. Но не все сразу. Долги на коммуналку спишет дружественная управляющая компания, при плановой реорганизации. Вот их запасы можно использовать. Баш на баш.

А вот застройщиков, которые не сумели продать свои объекты — нужно выводить с рынка, а не стимулировать их неудачную деятельность. Во-первых, можно погрузнуть в процессе отселения, из-за нежелания людей ехать на ДВРЗ, или Кардачи в 50 метров от железки. В такие дома 75% желающих не насобираешь. И еще нужно спроектировать хороший объект, чтобы потом новые непроданные квартиры не использовать для следующего проекта — реновация 2023.

Если вы живете в хрущёвке — от вас в этом процессе ничего не зависит. Все будет решать девелопер. Нужен ли одному из них ваш двор или нет. И вы как жили, так и продолжаете жить в своих квадратах. Главное не затевать глобальное обновление квартиры.

Вариант купить убитую хрущёвку в центре, сделать там крутой ремонт и сдавать сильно дороже рынка уже не актуальный. Ремонт с собой в новую квартиру не получится забрать. И стоимость ремонта реновация не учитывает. Только голые квадраты. Особенно если 75% уже согласились на расселение.
И доказывать бесполезно. Да можно в судах что-то оспаривать. Но через решения судов можно положительный вердикт получить «и без самой квартиры» )))). Но там нужны и умения и связи и еще много того, чем обычный человек не обладает. А часто в таких домах хороший ремонт соизмерим стоимости квартиры.

То есть теоретически — чем круче и больше у вас двор, тем больше шансов попасть под реновацию. А то, на каких условиях опять же зависит от умения торговаться 75% жителей. Но если у вас в доме без лифта много пенсионеров, то все может произойти гораздо быстрее, чем вы ожидали.


Но реновация может быть всего лишь предвыборным ходом. Даже работающей реновацией можно осчастливить только небольшую часть киевлян за следующую каденцию. А вот неопределенность в локации и других категориях отбора перед выборами — делает лояльными к тебе теоретически всех жителей низкоэтажек. И все они любят халяву. По объективным и не очень причинам.

Но если и вправду запустят реновацию — главная задача города следить за принятием ДПТ. И за увеличением не только жилых квадратов, но и инфраструктурных.


Но стартовать это все может только если цена квадратного метра еще немного подымится. Она и так после 2019 поднялась где-то на 15%. Попробуйте зайти в отдел продаж и купить то, что еще до выборов продавалось по 17-18к грн кв. Уже все за 20к грн. И это не в очередности ЖК дело. Даже новые объекты подорожали. Хотя локации и технология строительства особо не изменилась.

Добавим сюда ипотеку, и цена и главное объем покупателей кратно увеличится. Вот вам и ресурсы для первых отселений. А дальше как пойдет. Ведь если все пойдет как по маслу и все участники процесса будут удовлетворенны — то и переживать не о чем. Но если на рынке всплывут очередные активисты с консультантами, которые будут искусственно гасить энтузиазм — то и желающих наложить очередное вето для всеобщего блага будет огромная очередь. Как не отчуждение квартир «при неуплате валютной ипотеке» или «при несовершеннолетнем ребенке в квартире».

Да, сейчас целые очереди соавторов в тех или иных законопроектах в ВР для упрощения рынка. И даже кажется, что вменяемые нардепы это делают. Как те, которые протягивали снижение паевых с 4 до 2 и последующую полную отмену паевых. Работали на всеобщее благо. Как в Европе. Но своими действиями поставили инфраструктурные проекты в новых микрорайонах даже не на паузу, а в безысходность.

Да, будет и подъем вторички в цене из-за ипотеки. Но дома, которые попадают под реновацию, выиграют больше от отселения, а не от продажи на вторичке. Это на процесс не повлеяет.

У меня есть подозрение, что застройщики не спешат завершать объекты только по одной причине — чтобы состыковать новые с ипотекой, или реновацией. Сложно конкурировать с другими, если ты уже продал часть квартир по заниженной цене. А конкуренты со старта запускают проект в новых условиях. Но это только догадки.

И да, реновация работает часто по схеме — сначала построить дом рядом и уже потом отселить туда жителей хрущевок.

реновация

Но в сложившейся ситуации — кто будет ждать 3 года? Да и привлекательность квартир в доме с такими соседями для покупателей сомнительная. А вот отселять их в пустующие квартиры уже построенных ЖК — проще.

И да, как оно будет на самом деле — загадка. Стоит ли бежать в хрущёвки, с надеждой получить квартиру побольше в новостройке не через 3 года в прям вот уже завтра. Наверное нет. Некоторые инвесторы и стратеги ждут ее с 2007 го.

Агитаторы деления квартир на первых этажах под студии и сдачу в аренду теперь используют реновацию как аргумент, как возможный выход с сомнительного бизнеса. Без реновации — эта квартира так и останется в аренде. Ее ни продать, ни подарить, ни заложить, ни унаследовать. Так как к ним и сейчас и со временем можно при желании придраться. Да они на первом этаже, да с горем пополам можно документы подогнать. Но это если для успокоения нервов. Но при реальных действиях с дальнейшей сменой собственника — вы в заложниках. И реновация — как бы мираж, который где-то там на горизонте мелькает.


Но желающих полно. Попадет под нее малая часть. Еще не скоро. Если и вовсе будет поставлена задача этим заниматься. А не уйти осваивать промки. А у нас за год стратегия может поменяться дважды с разворотом на 180 градусов. И это при желании что-то делать. А может быть привычное нашему менталитету — петлять от выборов до выборов.

Являетесь ли вы заложниками офисных хрущевок. Они то в отличие от обычных жителей первых этажей, кардинально не хотят менять свое привычное место, с потоком клиентов на 17-й этаж с видом на Жуляны. И здесь вопрос — являются ли эти офисы временными или собственники квартир используют это помещение как собственный офис.

Реновация — вопрос сложный, но интересный. И если сдвинут с мёртвой точки — я только за. Как и ипотека в Польше и других странах — это в порядке нормы. А у нас главный бизнес последних несколько лет было — положить деньги на депозит. Банк их вложит в ОВГЗ — вот и вся стратегия развития. Зато стабильно. Стратегию нужно менять. Вопрос только — кто ею будет рулить и в какую сторону.

Делиться знаниями приятно: