Аренда как бизнес. Анализ всех сторон процесса.

Для многих квартира — это неприкасаемое пространство, которым пользуются они, и иногда очень близкие люди. У них погостить недельку точно не получится. А если и напроситесь, то примут так, что уедите раньше запланированного. Понятие «аренда» для них не существует.

Есть люди, которые уезжая в командировку, запросто отдают ключи своим знакомым, чтобы им ближе было добираться на роботу.
Есть люди, которые эти 2-3 месяца просто сдают в аренду свою квартиру, впуская в свое жилье совсем посторонних людей. Зато приехав, купят себе новый диван. Или оплатят свою аренду там, куда едут. Это распространенная практика в ІТ среде, где очень любят теплые зимовки. График свободный, теплая зима, да еще и в плюсе можно остаться.

Есть одинокие бабули, которые продолжают жить в своей трешке, в своем дворе, со знакомыми соседями, при этом две комнаты сдают студентам. Аренда не только покрывают расходы на коммуналку и лекарства, но и часто может устроить бабуле обеспеченную старость. Что позволяет баловать внуков.

На моей памяти даже был случай, когда семья с двух поколений умудрялась еще и сдавать комнату двум студенткам.
При этом все работали. Но жадность брала свое. Да и на ремонт быстрее подсобрали. Это уже не аренда, а треш. Но людям все равно что их истерики слушают посторонний люди. Но ведь, если квартира в старой панельки, то их это никогда не смущало)). Обычное дело.

Заканчивая банальным «Привет, как жизнь, давно не общались. У меня тут сын в Киев поступил. Может ли он несколько недель пожить пока квартиру не снимем, и заваливают курочками и яйцами, в надежде что недели превратятся в года». Такая себе «продовольственная аренда».

А как поднялся рынок арендного жилья после того, как в обиход молодых людей вошла фраза «В Европе большинство людей снимают, а не покупают жилье«.

***

Всем этим людям по ту сторону нужны квадратные метры. Ваши или старушки в хрущевке, но нужны.

-1 если вам не упала бабушкина трешка на голову
-2 если вы не купили новую квартиру, а старую решили сдавать
-3 если от вас не съехали дети, и вы решили их комнаты сдавать.


ААА для вас это полноценный бизнес.
Продуманный. С большими надеждами и уже распланированными целями куда эти деньги пойдут, то продумать все это нужно изначально, рационально. А не куплю, а там какие-то денежки она будет приносить.

***

И вот у вас есть определённая сумма денег. И сразу стает вопрос. Куда потратить. 

1) купить убитую вторичку, сделать мгновенно ремонт, завезти дешевую мебель и сразу сдавать.
Вариант купить квартиру с ремонтом под сдачу — не лучший. Если человек продает, а не сдает сам, то видимо это лучший вариант в отношении данной квартиры. Бывают исключения, но очень редко.

2) вложить деньги в новострой, заработав сначала на росте стоимости квартиры, а уже потом через 2 года сделать косметический ремонт (либо ремонт от застройщика, как у Интергалбуд), завезти дешевую мебель и сдавать.

Какой из этих вариантов доходнее? — наверное второй.

Но он и более рисковый, можно и вовсе остаться без денег. Здесь нужно не только иметь деньги, но и грамотно их вложить. Чтобы не заморозить, а неплохо наварить. Но если вы на этом всем планируете поднять 20% — то не стоит. Мало того, что риск, да и еще обычно такие комплексы строят в густо населенных районах. И конкуренция в этой нише будет не хилая.
Особенно там, где ремонты от застройщика. Большинство квартир там люди покупают именно под сдачу. И если вы не добавите изюминку в интерьер, чтобы она выделялась с серой массы, либо на старте инвестирования не выберете видовую квартиру, то и аренда у вас будет не сверх доходная, а по-остаточному принципу. Что предложат, главное чтобы не простаивала.

Старая квартира ценится только в центре. В других местах, особенно если рядом строят целые новые районы — она теряет свою привлекательность.
А вот новострой обычно плавно растет первые 10 лет. А дальше начинают продвигать новые концепции и популярными стают другие ЖК.
Вспомните ЖК Оазис. Еще недавно он был вне конкуренции. Весь Донецк мечтал работать в Киеве, и жить на набережной. Потом модными стали Новолипки, где как бы нет ничего особенного, но за счет материалов и безопасности цены дороже чем на Набережной. А до центра те самые 5км.

Новолипки хороши, но сейчас в топе новостройки из ряда «Джек Хаус» или «Чикаго» в пешеходном центре.
Дальше в топе будут новостройки в Гавани. Если все не застопорится как в нас бывает «соседу на зло», «бывшему на зло».
Концепции меняются.

Но центр всегда центр.
И квартира у метро всегда у метро.

Так как блог больше о новостройках, то варианты вложения под аренду я опишу именно в этой категории.

1) вложиться в смарт-квартиру 20-22кв. Самые дорогие квадраты в ЖК. Большинство сразу с ремонтом сдают.
Есть и вовсе заоблачные по цене варианты как в ЖК Standard One. Где все сделали за вас. И крутой холл, и дизайн, и ремонт.
Но и взяли за это немалые деньги. Теперь вопрос, как все это будет сдаваться, и главное — приоритет сдачи. Как бы весь дом под сдачу, и кто будет ровнее — в нашей стране всегда не известно. Но точно такие будут. Когда часть квартир будет принадлежать аффилированным фирмам, то и самых видных клиентов будут водить в те квартиры.
Это так, вид со стороны. Может там все будет честно, доходно, качественно и будет ломиться очередь с желающих снимать 28кв с одним окном по цене двушки в Эврике с 3-мя окнами.

Лучше, живя в Киеве иметь свою квартиру, самому подбирать арендаторов.

2) однушка 30-33 кв в домах от Аркады или других комплексах эконом класса — самый ходовой вариант. Да однушка на старте дорогая. Да в ремонт не обязательно вкладываться.  Но кондишен, кухня+ санузел все равно нужно каждой квартире.

Желательно в околометрошном районе.
100м — сразу берут.
200-300м  — вау эффект.
400-800м неплохо, но переплачивать не будут.
Все что больше 800м уже начинают анализировать.
А 1200+м — это уже могут и не перезвонить даже.
Обеспеченные одинаки или пары всегда будут иметь желание снимать собственное жилье.

3) двушка — это обычно под семью со взрослеющим ребенком, либо двумя. Там уже больше школа или детсад в приоритете и приятный двор. Хотя бы лотерейный паркинг под домом(нет квартиры, но как без машины то жить)))) ). Это потенциальные покупатели жилья в дешевых пригородах. А пока снимают так.
Вот прям наличие метро не обязательно, но желательно.

4) полноценная трешка для людей убежденных, что мобильность важнее надежности. Ментальные «европейцы». Это золотые арендаторы. Их надо ценить. Их не много, они стабильные. Они обычно снимают одну и ту же квартиру, до момента когда понимают что, тратят слишком много, особой мобильности нет и не намечается. Покупают себе в конце квартиру. Но несколько лет они очень щедро арендуют. Но там нужно либо бить ценой — и сдавать, что попало. Либо предлагать недорогой, но качественный и интересный дизайнерский ремонт. Чтобы они перед сном убеждали себя, что лучше 3-хкомнатная арендованная, чем пригород, либо двушка своя.

5) большая габаритная квартира 100+кв. С двумя отдельными санузлами(либо возможностью расширить второй). С огромным количеством окон, часто угловая, распашонка не подойдет.

Комнаты по 12-14кв.
Общая кухня-стадия.
5-6 комнат.


На меньшее количество комнат такое не выгодно делать. Тогда уже лучше все сдавать одной семье.
Кто снимает комнаты по цене однушки?
Вот прям отложилась фраза знакомого «Я снимаю комнату на Минской, комнату — «но нормальную»! Не однушку с коврами на стене, а полноценную комнату с общими кухней и санузлами.

Вариант с 5-6 студентами — долгоиграющий вариант пачкой, они сами будут проводить ротацию.
Или набирать арендаторов отдельно, уже работающих — большие траты времени, но и доходность там больше.
Главное не устраивать кастинг силами арендаторов. «Пусть зайдет и посмотрит, покажите ему комнату». Потому что могут принять тусовщика, и отпугнуть скромного арендатора(идеального клиента, тихого и вовремя платящего).

Два варианта:
а) в пешеходном центре. Люди не тратятся на транспорт, и не убивают свой имидж в метро. «Я живу в центре». А как — это уже только избранные узнают, либо сожители.
Вот недавно наткнулся на планировку в ЖК Ярославов Град.

аренда квартир большой квадратуры

Ничего лишнего, пространство можно поделить так, что 5 полноценных комнат можно выстроить, два санузла, небольшая кухня с балконом. Отличный новый ЖК в 1км от Золотых ворот.
Каждому квартиранту по комнате. Желающих так жить нашлось бы. Но ее уже продали. Да и денег у меня на такое нет. Но вариант отличный.

б) прям возле метро. Можно цену заломить как за однушку чуть далее. Молодым людям просто нужен собственный уголок в Киеве. А общая кухня студия это как бонус. Вариант сдружиться. Главное в таком варианте не скотиться в хостел-стайл. Только длительная аренда, с надежной публикой.

Квартиры за 100кв под «веселую квартиру» — самый выгодный вариант. Цены на 25% дешевле чем в однушке. А иногда и больше.
Количество мокрых точек сведено к оптимальному.
Совсем идеальным был бы вариант — на высоких этажах, на север или юг, с большими окнами, не соседу в окно. Наличие шторы визуально сузит и так небольшую комнату. Пусть виды с окон ее визуально расширяют.

В таком возрасте кулинарные посиделки еще не устраивают. Поужинать и вечерком что-то перекусить на кухне достаточно. Это не покупка, люди не слишком серьезно подходят к этому решению. Не понравится такой формат — завтра съедут и заедут другие.

6) Либо вместо 100+кв возле метро можно купить однушку в самом центре в каком-то бизнес-классе.
Вложиться в дизайн, дизайнеров, иногда паркоместо, и ждать иностранца, которому его корпорация все это оплатит. И он будет бережно относится к вашему ремонту. Платить такие деньги не каждый украинец станет только за роскошь. Но что для нас роскошь, для иностранцев на топ должности обыденность.

Второй вариант проще. Но вкусовщина здесь играет куда большую роль. И через ОЛХ сдать такой объект сложновато будет.
А возле метро — просто аккуратный скандинавский стиль и износостойкие санузлы. И получаем каждый месяц деньги.

Естественно все это очень рентабельно, когда вы инвестировали в квартиру на старте, перепланировку сделали сразу силами застройщика, стены ровные, стяжка идеальная. Ремонтники вас не развели на ненужные работы и материалы. Главное ум и вкус, немножко наглости и терпения в момент сдачи, и креатив в объявлениях.
Делать это все с 3-мя отдельными дешевыми трешками — выйдет и дороже и не факт что доходнее.

И не забываем о конкурентах с вторички, которые я описал в начале поста. И тех арендаторов, которым просто все равно и трудно пройтись 5 раз на просмотр. Пришли, ковра на стене нет, розетки на месте, кошек не коллекционируют соседи, и можно подписывать аренду. Это идеальные клиенты для риелторов. 2 ужасных показа, один нормальный и принимай решение. И принимают. Потому что Левый берег — это Бортичи, Троя — это гопники, Ирпень это наркоманы, центр — это алкашы-соседи. А вот Соломенка, как бы неплохо и посмотрите — «почти центр». А потом стоишь в пробке час.

Каждую квартиру можно сдать. Вопрос за сколько вы ее купили, сколько в нее вложили и какой на нее спрос.
Если второй пункт еще не сделан — проанализируйте третий пункт в среднем по району. Не бойтесь сделать десяток прозвонов. Пройтись самим на пару просмотров. Часто объявления на бесплатных площадках не реальные, что часто бывает в риелторских агентствах. Если нет того, что вы прозваниваете, значит этого объекта никогда и не было. И это не реальная аренда квартиры. Это просто чтобы завлечь наивных, и главное податливых клиентов. Эти объявления не стоит учитывать в статистике.

Анализируйте, ибо можно сделать ремонт, который потом будет жалко сдавать за копейки в аренду, или продавать в минус. Часто «продать сразу» не выйдет, человек откладывает решение и делает «ремонт под продажу», потом и это не продается и он сдает эту квартиру по минимальной цене до продажи. А когда дело доходит до сделки — квартиру уже добивают арендаторы. И не особо она интересна потенциальному покупателю, после просмотра.
А ведь можно было скинуть все на старте с дисконтом, иэти деньги удачнее вложить.

Категории квартира на продажу, квартира под аренду, квартира как пенсионный фонд совсем разные.
Что приемлемо для одного варианта — совсем не желательно для остальных. Аренда это очень большая категория, со своими нюансами. Особенно если аренда выходит на уровень бизнеса, а не временного решения.

Всегда квартиры с быстрой транспортной доступностью ценились лучше всего. Смотрите разные предложения. Сравнивайте планировки, квадратуру, виды с окон, этажность, возможность перепланировки. Ведь часто цена на них одинаковая. Просто нужно вовремя заметить, раньше других. А не забирать последнюю «кривую» квартиру в ЖК, только потому, что в фейсбуке кто-то написал, что комплекс уникальный.

Но людям этого всего мало, они еще смотрят на рынок «курортной недвижимости«. Чтобы в 1000км непонятно кто, непонятно как зарабатывал для вас деньги.