Инвестиция под аренду в курортных городах. Стоит ли?

Из каждого утюга, особенно летом, доносится привлекательная информация — «Инвестиция под аренду в Батуми». Почему летом? Потому что каждый летом отдыхает? И на кошельке чувствует как то отдать за 7 дней 2 зп.
И сразу просыпается жадный финансист-аматор и начинает это все умножать на 12. И цена инвестиции не такая уж и большая.

Но строительной компании главное построить. И закрепить за гостиницей свой менеджмент.
И будет рентабельным или нет этот бизнес — это уже второй вопрос. Вопрос сколько в году реально эти номера будут сдаваться.
Да можно подобрать проект так, чтобы и летом и зимой аренда будет актуальной. Лыжный сезон в тех краях иногда доходнее нежели летний.
Но это надо смотреть самому все. А не по картах и через брокера которым сидит в Киеве. И заверяет что остались последние апартаменты, и нужно брать.

Но ладно вы немного переплатили и приобрели актив в мультисенсорном месте. Даже обслуживающая компания не перегибает с тарифами.
Но к примеру Грузия очень сильно зависит от русских туристов. Да много и украинцы едут, но не критично.
И вот в один прекрасный момент — вы остаетесь без этих туристов — и во сколько раз ваш актив подешевеет? И не станет неликвидом до очередной оттепели в отношениях.

Ок, допустим этот актив работает. Чем он лучше от обычной однушки возле метро в Киеве? Поймите вы совсем не управляете этой недвижимостью. Она входит в число 150 других номеров. И как проконтролировать — что допустим непроданные застройщиком номера не сдают в первую очередь. А вы в то время несете убытки от обслуживания. И вы никак не можете на это повлиять. Не будете же создавать объявления грузинском ОЛХ.
В Киеве, вы смотрите насколько популярна ваша однушка и сами решаете сколько накинуть на следующий год.
Если нужны будут деньги — то вы сами ее будете продавать — а ни опять администрация, поставленная застройщиком, и которая не заинтересованна в вашей продаже, коли есть непроданный и вовсе фонд.

Железным аргументом называют возможность каждое лето приезжать в свою квартиру-апартаменты-номер. И в чем здесь аргумент я лично не понимаю. Вы искусственно сами себя лишаете выбора — и едите в одно и то же место. Подбирая время, когда обычно хуже всего сдается, чтобы минимизировать потери. И, о радость, вы приехали в свою берлогу. Только она такая же ваша, как и 50-ти постояльцев до вас. Кроме того что за каждых надорванные обои болит сердце у вас, поцарапанная тумба у кровати не даст заснуть. И ничего не скажешь. Это не единственный арендатор, которого можно своевременно турнуть за дверь. Там поток гостей. Администрация сочувственно проигнорирует ваши жалобы. И вы поедете домой в Киев в плохом настроении.

И пока все строится — то рынок подогревают пресс-релизами. Все эфиры накручивают ценность инвестиции в отличный отель.
Но как только хайп спадет — и все устаканиться — спрос упадет. Люди любят новые места. И будет как в Испании в курортных городах. Где русские эмигранты-бездари завалили ютюб кучей «супер выгодных квартир». Вот только если предлагают их нам по таким ценам, то среди своих цены еще ниже. И этот неликвид никому не нужен. Ведь продажа за рубежем это не быстрое дело. И думаю там не стоит очередь из местных, которые вот прям завтра несут евро.

Никогда не смешивайте удовольствие и инвестиции. Сиюминутные эмоций подогревают ваш интерес. Но пройдет год, и вы тому же брокеру дадите объявление на продажу этой же квартиры только с -15% от стоимости.

Вы когда-то были в Ялте зимой? Еще тогда в благополучные времена. Вот так и на других курортных городках — скукота. А летом цены взвинченные и не пройти, даже если вы со временем на пенсию соберетесь туда переехать.

Хотите инвестировать? Изучайте рынки, язык которых вам хотя бы понятен. А то потом на юристов весь навар потратите.

Задумайтесь — почему человек, который говорит что, живет в крутой квартире, и обещает вам в Испании навар 30% нацелен именно на ваши деньги, а не продаст свою квартиру и этими деньгами кратно рос бы. Может потому что он с горем пополам на комиссионных с русскоговорящих аренду свою платит. И почему вы считаете, что человек, который снимает квартиру сильно умнее вас, а не просто продает все что, лежит на виду.

Если расставить по шкале, то:
1)однушка в Киеве возле метро
2)депозит в банке
3)отель в Батуми
4)квартира в старых испанских курортных городах

Всегда просчитывайте где в бизнесе Exit. А где длинные, никому не интересные деньги.

1 комментарий