«А як вам Юніт?..»

Перше, що виринає в пам’яті, коли говорять саме про інвестиції в нерухомість — UNIT.Home. Відповідно і найпопулярнішим питанням на профільних форумах є «А як вам Юніт?», при тому не залежно від теми обговорення.

Так здається локація і в правду цікава і перспективна. Надійні забудовники. Гарна концепція… Але варто пам’ятати — там, де максимальна надійність і величезні масштаби — там заробити можна не так вже і багато. Ті ж Новопечерські липки — дуже круті. Але рідко в когось з інвесторів вони знаходяться навіть в трійці.
Це чудове місце для життя. Надійний депозит. Це відносно якісні будинки. Достатня кількість паркомісць. Але продати там квартиру з коефіцієнтом Х2 ніхто не надіється. Особливо якщо це вже не перша черга.
І дійсно на початку можна зіграти за рахунок небажання естетів купувати квартиру з видом на промзону. А далі вже локація продається активніше, показуючи перші будинки, а не руїни за поваленим забором. І ціна відносно стабілізується.


Та розглянемо саме Юніт локацію.
І враховуючи не менш симпатичні і амбіційні ЖК сусіди — місце приречене зажити новими барвами. Але чи вартує воно теперішніх цифр (а тим більше майбутніх цифр, по яким планують перепродувати інвестори), особливо у Юніт — гарний привід задуматись.

unit.home

Бо як казала одна розумна людина — локація хоч і перспективна, але не топова, і розрахована більше на кругообіг джунів у великих компаніях (що там жадібно розібрали великі площі), які поки що згідні працювати де завгодно. І невелику кількість топменеджерів, які вже можуть вибирати де працювати. І потрохи придивляються до купівлі нерухомості.

Та один Гулівер в серці столиці зпилососить куди більше топменеджерів. І тільки тому, що після роботи там є чим зайнятись. А враховуючи, що ти можеш нескінченно міняти топ позиції не покидаючи Гулівер (або центр) — то жити ти можеш будь-де, де є метро. І не прив’язувати себе до недешевої, але не центральної Юніт локації. Бо якщо ти перестаєш працювати в Юніт — то звідти вибратись на роботу в інше місце буде досить складно. Хоча так, літом на самокаті до метро — варіант!

Цікаво — на що розраховують інвестори в цю локацію? Оренда чи перепродаж? Бо це зовсім різні прибутки та на різний період часу. Окрім працівників в Юніт (що будуть ходити пішки на роботу) ці квартири по таким цінам потрібні майже не нікому. Особливо якщо ти не з тусовки IT.
Щоб працівник міг купити собі квартиру — йому потрібно бути топменеджером. Джуни там навіть оренду не витягнуть (точніше вони про це навіть не думають). І якщо ти не впевнений, що ти будеш працювати в Юніт все своє життя — то й купувати (а не орендувати) там ніхто не поспішатиме. І кому ви ще крім працівників Юніт там запропонуєте свою квартири? А квадратів планується багато.

Це специфічна публіка. І всі вони до 25-ти впевнені у своїй релокації будь-куди. До 30-ти вже хочуть переїхати тільки в хороше місце. Та наявні офери і їх розрахунки поки що говорять про те, що тут вони можуть собі дозволити значно більше. А після 30-ти, поїздивши, поцікавившись цінами на європейську нерухомість — розуміють що тут можна вже зовсім скоро і щось хороше не тільки взяти, а й оплатити. А там хоч і навколишні умови будуть кращими, та квадратні метри то будуть такі ж. Вікно, двері, білі стіни. А ціна часто шокує, і входити в 20-ти річну іпотеку бажання немає.

І навіть якщо ваша компанія завойовує якийсь ринок — і ви вимушені поїхати. Дітей ви з собою в цей час не візьмете. Бо зайде, не зайде, ви допізна на роботі. А у них школа. А їм буде не комфортно в орендованій невеличкій квартирі. Просто тому, що ви тільки будуєте прибуткову компанію (і часто комусь, а не собі) — і витрат Сан-Франциско чи Лондона не витягуєте, хоч заробляти на цих ринках вам і приємно.

І якщо вони в собі вже заглушили бажання переїхати, то мігрувати з компанії в компанію всередині України вони все ще планують. А це часто зовсім різні локації. А не тільки Юніт. І 15 хв за які ви пішки зможете дійти до офісу будуть потім вже 20-ма до метро, щоб тільки звідти виїхати. Та 20, щоб потім повернутись від метро. І той же Гулівер — це 20 хв в будь-яку точку Києва, де є метро.

Як в тому ж інтерв’ю Сергію Нагорному в Галактиці. Хлопець продав авто. Просто тому що до Лівобережної 5 хв. На метро 10. І він в центрі. 7 хвилин якщо офіс на Арсенальній — де площі Арсеналу активно захоплює ІТ спільнота. І не завжди потрібно їхати з Лівобережної в час пік, що так лякає Сергія. А там ціни зовсім інші. Замість 50кв можна жити в 100кв. І набережна поряд. А працювати в центрі.

Хоч ціни Юніт і прийдуть з часом до цін Новолипок, але контингент там зовсім інший. Гроші їх не глобально трансформують. І 10 хв на метро краще 30хв в комфортному авто в одну сторону (при тому бути в дорозі напруженим, оскільки ви за кермом в заторі). Ну і це додаткові витрати на авто і часто паркінг.
Хоча звісно, наявність коштів і статус часто провокує купівлю. Хоча не публічність дозволяє щодня не стояти в заторах.

В Юніт локації ти себе обмежуєш тільки нею. А якщо ти не націлений на ці офіси — то ти інвестуєш просто в красивий дорогий фасад (що має відповідати крутим фасадам офісів), а не у квадратні метри чи комфорт. Так поряд є парки. Але всі вони поки що не дотягують до топових. Будується неподалік ТРЦ на Лук’янівці. Але це ще більше закоркує ту розв’язку, яку кожний рік обіцяють реконструювати, але все ніяк не зроблять.

ТРЦ на Лук'янівці

Для прикладу — ITшник влаштувався в один з офісів в Юніт. Він орендує квартиру поряд. Все класно. І тут логіка — ну якщо орендує і йому подобається — то готовий переплатити за те, щоб все було поряд. Економити пів години щодня на дорогу. Ок зекономив. Що з цим всім часом на Дорогожичах робити?

Щоб сходити в театр треба їхати в центр. Це вже не джун, який готовий до смеркання сидіти втупившись в монітор. Це людина яка пожертвувала своїми амбіціями в угоду комфорту вже зараз. А комфорт це не 5 закладів, 4 з яких він би і безкоштовно не зайшов.
Він приходить додому, а там дружина яка можливо також пішки прийшла з Юніт (або ні), і яка каже — «Ми давно нікуди не виходили разом». І щоб вийти треба їхати кудись і вертатись.
«Бери дітей, сходимо в обновлений Зоопарк». Тільки тут також своя особливість — яка ймовірність того, що найбільш прогресивна частинка суспільства проти утримання тварин в неволі? Достатньо однієї людини в сім’ї з такими поглядами і цей варіант вже не актуальний для всіх.

Будь-яке місце оживає якщо в ньому сходяться маршрути багатьох людей. А не тільки тих, що працюють чи живуть там. Центр переповнений людьми, навіть поки вся ІТ спільнота поки до 18-00 на роботі. І заклади можуть почувати себе вільно. Не залежати від конкретного контингенту, представник якого після роботи на годинку зайде туди договорити щось з колегою.

Цікаво як будуть поводитися ціни на оренду після відкриття нових станцій метро? Це не через все місто їхати. Це 2-3 станції і ти на Дорогожичах. А ціни так суттєво дешевші. І якщо для повноцінного осілого сімейного життя там не вистачає навчальної інфраструктури, то орендувати там, поки збираєш собі на квартиру буде простіше. Швидше назбирати можна. І контингент сусідів не сказати що геть поганий. Це зараз звідти добратись нереально важко в Юніт. А з метро — це буде майже ідеально. До офісів від метро Дорогожичі ближче ніж до деяких нових будинків.

І я не спорю — і на оренду офісів і на нерухомість зараз є попит. Питання чи виросте персонал компаній-орендарів до можливості купити потім тут квартиру? По тій ціні, що ви заплануєте продавати. Тому що продуктові компанії-орендарі офісів зазвичай зростають, збільшуючи своєму персоналу заробітну платню. А аутсорс конкурентний якраз шляхом постійного потоку недосвідчених, але працьовитих юніорів. Також великі продуктові компанії, яким потрібно десь розмістити свій недорогий сервісний відділ. З зарплатнею 1к долл не тільки на Юніт, а і на Комфорт Таун не назбирати. Оренда, посиденьки, подорожі — от і немає майже зарплатні.

Це не тільки проблема Юніт. Це проблема всіх окремо побудованих анклавів. А якщо цю територію ще й огородять, як люблять інвестори КАНа, то навіть за бажання підтягнення навколишніх дворів до рівня нових сусідів не відбудеться.

Для того, щоб такі території могли конкурувати з центром — повинний бути якийсь магніт. Або поруч вже розвинена локація. Як то Поділ і поряд перспективна Гавань. І ніякі Липки Айленд чи Нові Подоли самотужки не витягнуть нічого. Це тільки частина. Є живий Поділ, є транспортна артерія з Мінського масиву, є з Оболоні, з Трої. І якщо це все закільцювати на нові офіси в Гавані транспортом — тоді все і запрацює. І вже не потрібно їхати в вернє місто. А там вже і житло піде. Не так далеко Поштова. Види на пагорби. І найголовніше вода. Але для реалізації все ніяк не можуть підійти, або не допускають, через чвари всіх з усіма.

Саме тому я також не сильно вірю в Київ Сіті на Теличці. Так там є величезний потенційний потік з лівому берегу. Але що заставить їх вийти на Видубичах і не їхати в центр? Ціна цього всього у таких масштабах? Хто там дозволить собі апартаменти по такій ціні? Якщо це таке топове перспективне місце — чому поряд так безглуздо зливають територію під кольоровий напалм Світло Парку?
І доки все не збудують — перебувати там буде нудно. Здається поруч ботанічний сад, Новолипки. Але це все на авто поруч. А все що на авто — це вже будь-що можна відвідати.

Сімейні люди — це найбільший і найстабільніший контингент таких великих закритих ЖК. Їм комфортно всередині своєї квартири, двору, ЖК. Далі їм не цікаво. Люди для яких є тільки робота і квартира. Це погано? Ні. Але питання за рахунок кого має наповнюватись інфраструктура поряд. Максимум, що вони купляють — це випічка, кава і продукти в супермаркеті. Все решта — вдома смачніше, і зовсім поряд. З перевірених продуктів. І якщо вам це важливо — то всі оці ЖК для вас.
А от ті хто в центр не тільки за роботою їде, там буде сумно.

Чи Комфорт Таун поганий? Так мені не подобається кольорова гамма, і густота забудови. А в решті ні. Там своя публіка. Навіть можна сказати — публіка, що перевершує і ЖК і тим більше район. Бо головне для них надійність і школа! Заради тієї школи люди які можуть собі дозволити кращі локації купують житло там. Діти стоять в основі всього. Свої інтереси відходять на другий план. А особливо коли активно працюючий тільки один з батьків. От його комфортом і жертвують в догоду комфорту дітей. Частково це і правильно. Це все ж краще, ніж коли ти відправляєш дітей за кордон, дбаючи про їх майбутнє, забираючи сьогодення.

Але і перший і другий варіант — безальтернативний. Якщо ти вже вступив на один з цих шляхів, то це вже до моменту, поки вони стануть самостійними. Ми вибираємо для них сьогодення, і здебільшого і напрямок в житті. Друзів, спільноту. Соціальний рівень. І оплачуючи їм інтенсивне навчання ви передаєте їх виховання іншим людям.

В нас не прийнято золотої середини. Або в сім’ю. Або в роботу, а сім’ю для їх же блага — на аутсорс комусь віддаєте. Немає золотої середини. Як на мене, золота середина — це якраз центр. Де в радіусі 2 км є все. І для вас, і для дружини, і для навчання дітей.

Не пішов в них один напрямок — жваво перелаштувались на інший. А не тільки те, що є в наявності нав’язуєте дитині безальтернативно. Воно може бути дійсно дуже якісне. Тільки конкретно вашій дитині це не підходить. Хоч це й інноваційна методика, і напрямок який сьогодні вважається перспективним. Період економістів-юристів ми вже проходили. Краще бути першим в не надто популярному, ніж амбіційною сірою масою в загальному потоці.

Так, зекономивши пів години собі, дружині, своїй дитині — ми не задумуємося, чим ви та вони цей зекономлений час наповните. Особливо якщо варіантів обмежена кількість.

Те що роблять дуже амбітні люди на Дорогожичах — не може не надихати. Це розвиває індустрію, Київ, країну і її молодь. І до офісної частини проекту не те що питань немає, є величезна повага. Тільки одна справа — це робота, певний період свого часу. Оренда житла поряд. В Юніт чи в ЖК через дорогу. А інша — це інвестування в житло в цій локації. Граючи вже в довгу. Обмежувати себе цією локацією. Якщо ви впевнені, що тут проведете більшу частину кар’єри — ок. Якщо ні — то зважте все. Так само і інвестування з метою заробити на цьому проекті. Ціна звісно зросте. Особливо перша черга. А далі активний ріст зміниться надійністю і стабільністю. Але не питання як увійти туди, а як звідти вийти з прибутком. І як довго ви готові чекати? І що буде з квартирою в період простою. В перспективі локація хороша. Але не відразу ви отримаєте Х2.

На цей період увійти в орендний бізнес? Навіть зробивши неперевершений ремонт, ви якби збільшуєте вартість квартири суттєво. Та одним платежем не кожен зможе купити відразу. І якщо люди тут довго зібрались жити, то і ремонт вони під себе зроблять. Спочатку куплять кватиру. А потім в міру затягнення ремонту усвідомлять, що очікували на меншу суму. Але що поробиш — і витрачають більше очікуваного.
А коли купувати готову квартиру — то всю суму потрібно буде відривати від серця і бізнесу свідомо і відразу.

Ремонт — хай-тек? мінімалізм? Вгадати чи прогадати. Навіть запхавши у квартиру всі інновації на день ремонту — ви не факт що зійдетесь у вподобаннях з гіком.

І як вплине відкриття станцій метро в Варшавській локації — на перспективи оренди в ваших ЖК бізнес класу? Ціна буде триматись якщо поруч всі будуть іти на підвищення. А не як свого часу Паркове місто і Паркова вежа. І їх різниця в ціні, і в попиті. Хоч зараз Ковальська вже інвестує в Юніт. Але у будь-якого «міста» поруч може вирости своя «вежа». І якщо ця «вежа» у 2-3 станціях метро, і по розмірах як чотири «міста» — варто задуматись. І звісно вона буде конкурувати не концепцією чи якістю, а банально — ціною і квадратурою.

Варшавський район

Поки ви чекаєте на ІТішника, який вдало продався, бо адекватної іпотеки у нас якби немає ще. А інвестиція бізнес-класу + подорожчання за час будівництва + хайтек ремонт —— не кожен топменеджер в змозі буде витягнути. Хіба що в оренду, і чи довго захоче викидати такі кошти з дітьми на руках, не маючи власного житла?

Також питання у квадратурі. Бо якщо сім’я тут на довгий період — то це явно не однокімнатна, і навіть не євродвушка. От і підрахуйте скільки ви вкінці плануєте отримати? Як швидко ви їх отримаєте? І чи отримаєте взагалі? А найголовніше скільки у вас буде конкурентів-інвесторів як мінімум за клієнта на позиції кофаундер. І як багато саме кофаундерів, а не джунів буде в цій локації, локації великих компаній і їх великих офісів.

Чи може змінитись моя позиція відносно Юніт локації — звісно так. Все в руках забудовників, офісних орендарів і спільноти, що тут проросте. Просто я вказав те, що мені на даний момент спало на думку, коли я дивився цифри Юніт локації .
В кожної людини своя позиція, мотивація та пріоритети. Не говорячи вже про нелогічних людей. «Хочу і можу собі дозволити» — завжди звучало аргументовано!