Выход из инвестиций в новостройки.

Покупая квартиру для себя на котловане многие называют себя инвесторами. Правильное ли это? Наверное нет. Выход из инвестиций ведь не предусмотрен. Но не называть же их «экономистами» от того, что они решили в этом процессе сэкономить. Люди просто использовали момент стабильности и нежелания банков входить в недвижимость, для приобретения того, что на вторичном рынке им было не по карману. И даже прибыль от 2-х годичного депозита не покроет разрыв.  
Сработало, повезло, просчитали больше рисков, рискнули — больше и получили. Но стоимость объекта редко где не удорожала.

И если они решили использовать квартиру для дальнейшего проживания, то зафиксировать прибыль у них не получится.  Просто посмотрят на вторичке, сколько хотят за подобные планировки, и на эмоциях позволят себе больше при составлении сметы на ремонт. Не от того, что они вложили, а от ее нынешней стоимости. То есть часто то, что было получено в сомнениях, нервотрепке, ожиданиях — потом с удивительной легкостью сливают на отделку. Ведь здесь рисков нет. Но здесь есть необдуманные покупки. И вкусовщина.

Это точно ничего общего с инвестициями уже не имеет. Как и ЖК они выбирали тоже не сильно обдумано. То что лежало на поверхности, на бордах и банерах. И там за них все сделали архитекторы и маркетологи. А покупая могли только решить — нравится или нет. 

И очень часто ремонт обходится как сама изначальная инвестиция. И только этот задел подорожания успокаивает. Забывая, что вложив в строительство большую сумму — на выходе имели бы больше удорожания.

А ремонт при продаже не всегда можно отбить. Ведь даже если не сразу, то со временем продать эту квартиру желание возникнет.
Даже не так — мы смотрим квартиру без отделки на вторичке. Более-менее адекватные цены выставляют. А когда смотрим уже с ремонтом — там уже начинаются такие «ростишки», что ничего кроме смеха это не вызывает. И видно, что потратились. И видна душа «творца». Но в итоге за малогабаритную однушку с ремонтом просят дороже трешки на 80+ квадратов на этом же этаже. Надежда только на случайного покупателя. Но они ведь вложились. Крутую плитку под бетон подобрали.

И вопрос не в цене этой плитки, а в том, что она не понравится 95% людей(она слишком грубая, вызывающая), которые увидят эту квартиру на сайтах объявлений. А те 5% которые оценят задумку не смогут по цене это потянуть. 

А вот те 95% подумают — если мне она не нравится, еще и за эту цену я смогу купить трешку, зачем она мне? Еще и переделывать? И это ванна. Недешевое удовольствие. Это не стену перекрасить в детской.

Нейтралка всегда работает. Но только нейтралка недорогая. Чтобы кроме самого ремонта — еще и был зазор с конкурентами по стоимости. Дорогая нейтралка всегда будет проигрывать готовому решению. И это заметно когда покупатель сравнивает 2 объекта. А во время строительства кажется, что все делается правильно.

Если же это чистая инвестиция з фиксацией прибыли, то когда вы выходите с объекта нужно сразу понимать куда перевложить эти деньги.
Ведь с момента инвестирования цены на все, в том числе и другую недвижимость равномерно повысились. А тем более если вы просто теряете пол года на продажу, потом полгода выбираете во что перевложиться, то для вас этот год потерян. Как только у вас на руках ключи, идет отсчет потерянных от условной сдачи в аренду(это тоже по сути выход, но без выхода с объекта) денег.
Нужно еще до сдачи дома думать, что с этой квартирой делать. А дальше 7% вы теряете при продаже в течение 3 лет. Но по сути в наших условиях и все 4 года. Пока ждете документы. Не все успевают по переуступке выпрыгнуть.

Единственное, если локация имеет потенциал на рост, то она может обеспечить те 10 годовых, которые вы могли бы получать уйдя в аренду. Даже ничего по сути не делая. И спешить с выходом из нее не стоит. Но можно параллельно и сдавать и смотреть как растет цена квадрата. Это куда лучше нежели спешить с выходом, перекладываться в новый объект и опять те же нервы и риски. Еще и вместо 2 лет сейчас закладывают уже 3.

Но многие инвесторы в аренду не хотят. Это слишком сложно. Особенно после легких «3 по пол часа» на разговоры и подписи, и подорожание жилья после 2-3 лет ожидания. А здесь нужно искать бригаду. Нужно искать материалы. Потом арендаторов. Это все многих пугает.

И здесь уже включаются риелторы.
Люди, которых на первичке не сильно жалуют. А это превосходная клиентура для них. И они ищут не «профессиональных инвесторов», не «инвесторов для себя». А именно вот таких одиноких случайных «инвесторов», которые вложились просто потому, что все так делали и возможность была. Но что дальше делать с этой недвижимостью не знают. А тем более они не довольны результатом. И выходить, чтобы опять зайти в новостройку не планируют.

Нужно продавать? Так как все, что можно было без напрягов на этой недвижимости заработать уже заработано. А напрягаться не все хотят. Вот им и предлагают фиксированный заработок. Условная управляющая компания, которая сдает недвижимость в аренду. Не однушки, а часто уже солидную коммерцию.

И вот риелторы, которым вы доверяете, вам советуют такие, часто успешные компании с пассивным доходом. А зарабатывают они свой процент от привлеченного клиента, тоесть вас. Но перед тем еще и продадут вашу уже подорожавшую квартиру.

Их не пустили на страте застройщики. Они поджидают вас на выходе из инвестиций. Но вы же можете сами продать или через других посредников. А вот мотивировать вас можно хорошими советами — куда сразу же перевложиться. Заманить промокодом. То есть они контролируют процесс. Стараются для вас минимизировать простой жилья. По-быстрому скинуть объект по переуступке, так как там уже нависают гарантированные 7% налога. 

Все как бы правильно.

И главное — первичка идеальный способ перевести серый доход в белый (в стране, где минимум 40% в тени, это очень актуально). А управляющие компании и фонды часто просят указать источник дохода. Особенно если покупают активы вне страны. Это же не биток. А что может быть белее денег от продажи недвижимости? Вот они и шарятся вокруг таких «инвесторов». Инвесторов которые по сути не знают, что дальше делать. А там вроде как обещают 10% гарантированных в год. И ничего делать не нужно.
Или головняк с ремонтом и арендаторами?

Но нужно понимать, что даже если вам обещают гарантированные 10% в валюте, то это на период стабильности. Давайте по-честному — за последние 5 лет вся прибыль в стране условно в валюте. Но вот когда курс лихорадит — то и сами проценты и главное тело инвестиции вам могут вернуть уже по новому курсу. А то и вовсе не вернуть.

Ведь в отличие от арендного бизнеса, где объект гарантированно ваш, (и да он может немного подешеветь, как и депозит в гос банке). То инвестируя в фин компанию, которая даже не является участником фонда гарантирования, вы можете и вовсе остаться без ничего. Особенно когда решить проблемы этой компании изъявят желания «добрые люди». А дерибанить у нас умеют. Чего стоит Укрбуд.

Даже самая большая глупость — отдать свою квартиру в субаренду в длительной перспективе лучше. Как бы они ее не угробили — стены у вас останутся.

А вот когда вы продали квартиру и вложились в компанию по управлению активами, то вы просто ячейка в таблице. В таблице компании. Какой-то компании. Даже не государственной, которую можно потом поддержать за счет бюджета. А так вы просто ячейка в финансовой отчетности компании, которая спокойно может обанкротиться. И вас у нет больше ничего.

И допустим они могут платить вам 10%. То есть сами они зарабатывают не меньше. Если у них все работает — почему они не могут взять у банка кредит? Видимо в бизнес модель, которую они рисуют банки не устраивает. А вас устраивает. Без гарантий, без ничего.

Не нужно сравнивать гарантированный доход с арендным бизнесом.
Гарантированный доход нужно сравнивать с инвестированием в новостройки. Вы отдаете людям все, в надежде, что они сделают вам прибыль. Но они могут не достроить. Могут не хотеть даже достраивать. Им могут мешать. Законодательство. Политика. Карантин.

Но в строительстве полно игроков. Есть выбор. Есть выбор ЖК, квартиры, стороны света, этажей. И условная ипотека, которая в будущем может рынку дать волшебный пендель для ускорения. И на ваших глазах растет или не растет ваш дом. Конкретно ваш, а не разбитая между 10ками объектов инвестиция.

А чтобы подтверждать свою надежность — фин компании достаточно стабильно вам выплачивать 10%, и она должна вам это делать на протяжении 10 лет.
И если даже на 10-м году они захотят вас кинуть — то они в плюсе. Так как не возвращая вам тело залога, они 9 лет могут по сути вам ничего не платить, просто отдавать часть от суммы. А они в плюсе.
И даже если они честные, любой бизнес могут отжать. И потом ищи концы. Деньги ушли. Вы можете даже не знать куда компания инвестирует.

А она может спокойно выйти с объектов, которые вас привлекали своей надежностью. Если это допустим фондовый рынок.  Условная Тесла падает, и хаос. А пока да США печатает деньги, люди хотят инвестировать, все растет. И знают только Теслу, с их межпланетными амбициями. Легкое шатание Теслы и перевложаться в менее известную компанию. А выйти вы не захотите, так как нужно будет искать альтернативу, деньги ведь должны работать.

Или самый распространенный совет держать по 30% в грн, 30% в долларе и 30% в евро — вообще самый тупой совет, который может быть.  И когда говорят я потерял на долларе, но заработал на евро. То по сути ты ничего не сделал. А мог заработать вдвойне на евро. Если ты что-то понимаешь. А так ты расписываешься в своей инфантильности. Как и формирование пакета с акций топ 10 компания на рынке. Ты либо понимаешь что-то и на этом зарабатываешь. Либо выбрал пассивное поведение, которое все дружно может просесть когда инвестиционная эйфория закончиться.
 

Всегда всем занимайтесь сами. Как только посредник заинтересован в сделке — он все факты подгонит под свою позицию. Как это недавно было сделано на Теремках.
Такие прямые манипуляции редко встречаются. Не буду углубляться. Но кейс реально крутой. Огромный спрос у одного ЖК(который я никогда не понимал) перевели второму (который тоже этого не стоит). И если это условные 20 клиентов, и по % с каждого — видимо «совет того стоил». Все все понимают. И навеное умные перестанут смотреть. Но зарабатывают то всегда на не них.